NHỮNG TRƯỜNG HỢP KHÔNG CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHƯNG VẪN ĐƯỢC THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: PHÂN TÍCH VÀ LUẬN GIẢI!
Tương tự như các Luật Đất đai được ban hành trước đây, Luật Đất đai hiện hành năm 2024, quy định một trong các điều kiện để Người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất là đất đã phải có Giấy chứng nhận chủ quyền (Bà con ta hay gọi dân dã là có Sổ đỏ/Sổ hồng). Tuy nhiên, cùng với đó, Luật Đất đai cũng có quy định một số ngoại lệ mà Người sử dụng đất khi chưa có Sổ đỏ/Sổ hồng vẫn được thực hiện những giao dịch về quyền sử dụng đất nhất định. Cụ thể - Bao gồm:
1. Thứ nhất, việc để và nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Ví dụ Ông A đang sử dụng một thửa đất, và thửa đất này chưa có Sổ đỏ/Sổ hồng, nhưng Ông A vẫn có quyền lập di chúc, để thừa kế thửa đất này lại cho Ông B, trường hợp Ông A không lập di chúc thì thửa đất sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Có hai lưu ý rất quan trọng đối với trường hợp ngoại lệ này:
(i) Một là - Luật KHÔNG hề quy định Người sử dụng đất tuy chưa có Sổ đỏ/Sổ hồng nhưng phải đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện quyền này. Hay nói cách khác, các Giấy tờ pháp lý có liên quan đến tư cách Chủ thể quyền sử dụng đất, được “tạm không tính đến” thậm chí là “tạm bị loại ra” với tư cách là một điều kiện phải có trong giao dịch về thừa kế quyền sử dụng đất. Tất nhiên là vẫn phải đáp ứng các điều kiện khác, như đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án…
(ii) Hai là - Người nhận thừa kế chỉ được thực hiện các giao dịch khi đã được cấp Sổ đỏ/Sổ hồng hoặc đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ/Sổ hồng. Ví dụ: Ông A đang sử dụng một thửa đất, và thửa đất này chưa có Sổ đỏ/Sổ hồng, nhưng Ông A vẫn có quyền lập di chúc, để thừa kế thửa đất này lại cho Ông B, và khi Ông A chết, Ông B có quyền nhận thửa đất này để sử dụng, nhưng nếu Ông B muốn chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê thửa đất này, thì buộc Ông B phải làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận chủ quyền đối với thửa đất trước khi thực hiện giao dịch – Tuy nhiên, điều thú vị là, cần lưu ý rằng, Ông B vẫn được thực hiện các quyền được nêu trong Bài viết này khi chưa có Giấy chứng nhận chủ quyền, ví dụ Ông B dù chưa có Giấy chủ quyền thửa đất, vẫn được lập di chúc để lại thửa đất này cho Ông C.
2. Thứ hai, Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi (Trao đổi) quyền sử dụng đất nông nghiệp này với quyền sử dụng đất nông nghiệp của Người khác, bất kể các bên đã được cấp Sổ đỏ/Sổ hồng đối với quyền sử dụng đất này hay chưa. Một điểm mới cần lưu ý, Luật Đất đai cũ giới hạn phạm vi đổi đất là các thửa đất phải cùng trong một địa giới hành chính cấp xã, nhưng Luật Đất đai hiện hành đã mở rộng phạm vi là đất trong cùng một tỉnh thì Bà con sẽ được đổi đất cho nhau. Ví dụ: Ông A có thửa đất nông nghiệp tại xã X huyện Y tỉnh Z, Ông B có thửa đất nông nghiệp tại xã L huyện K tỉnh Z, dù hai thửa đất đều chưa được cấp Sổ đỏ/Sổ hồng, nhưng hai Ông hoàn toàn có thể đổi cho nhau.
3. Thứ ba, trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. Đây là trường hợp Chủ đầu tư thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, cần có đất để thực hiện dự án, và muốn trực tiếp thỏa thuận với Người dân để nhận chuyển quyền sử dụng đất, tức không thông qua “kênh” Nhà nước để được giao đất, cho thuê đất… Khi dự án được phê duyệt, Chủ đầu tư được trực tiếp thỏa thuận để nhận chuyển quyền sử đất của Người dân. Lúc này, Hộ gia đình, Cá nhân sử dụng đất nếu đất chưa được cấp Sổ đỏ/Sổ hồng nhưng đủ điều kiện để được cấp, nghĩa rằng chưa có Giấy chứng nhận chủ quyền, vẫn được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Ví dụ Công ty A là Chủ đầu tư “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại XYZ”, Ông B có thửa đất ở thuộc phạm vi dự án, trường hợp thửa đất này của Ông B chưa được cấp Sổ đỏ/Sổ hồng nhưng đủ điều kiện để được cấp, nghĩa rằng chưa có Giấy chứng nhận chủ quyền, thì Ông B vẫn được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với Công ty A để thực hiện dự án.
Ngoài các trường hợp được phân tích chi tiết vừa nêu, thì Người sử dụng đất chưa được cấp Sổ đỏ/Sổ hồng, còn có thể thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho cộng đồng dân cư (Ví dụ tặng cho để là từ đường/nhà thờ họ) hoặc trường hợp Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, thì đất thuộc Dự án không cần đã phải có Sổ đỏ/Sổ hồng. Tuy nhiên, đây là những trường hợp Bà con ít gặp trong thực tiễn, nên Tác giả xin phép không đi sâu vào phân tích cụ thể.
Viết tại Sài Gòn – Luật sư: Đặng Bá Kỹ!