KHÔNG NÊN LẠM DỤNG VIỆC XÁC LẬP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂN SỰ: BÌNH GIẢI VÀ KHUYẾN NGHỊ!
Nếu như trong đời sống dân sự, giao dịch đặt cọc được Bà con ta áp dụng thường xuyên bao nhiêu - Thì trong tư pháp thực hành, các tranh chấp về giao dịch này cũng phổ biến bấy nhiêu. Khá nhiều trường hợp, Bà con giao kết hợp đồng đặt cọc như một thói quen trong xã hội (Vì vốn là một thuật ngữ thường được nhắc đến), nhưng không phải lúc nào Bà con ta cũng hiểu được ý nghĩa của loại giao dịch này, để rồi từ đó xác định xem, có cần thiết phải giao kết hợp đồng đặt cọc trong trường hợp cụ thể của mình hay không?!
Chình vì điều này, mà không hiếm trường hợp Bà con ta xác lập hợp đồng đặt cọc trong những hoàn cảnh không cần thiết - Từ đó không chỉ phải mất thêm một công đoạn, một thủ tục trong giao dịch dân sự, mà thậm chí còn vướng vào những tranh chấp kiện tụng không đáng có. Vì vậy – Trong Bài viết này, Tác giả sẽ giải thích, bình luận các khía cạnh pháp lý có liên quan đến việc xác lập hợp đồng đặt cọc, trường hợp nào nên và không nên tham gia giao dịch này, cũng như đưa ra các khuyến nghị, để Bà con tham khảo, vận dụng khi cần thiết.
1. Về nguyên tắc/bản chất, giao dịch đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ - Đó là nghĩa vụ giao kết hoặc/và thực hiện hợp đồng. Theo đó, hợp đồng đặt cọc sinh ra để nhằm tạo tiền đề cho sự hình thành hoặc/và thực hiện một hợp đồng khác – Mà sự hình thành hoặc/và thực hiện một hợp đồng khác này, là một điều không chắc chắn ở tương lai (Có thể xảy ra hoặc không). Do vậy, Các Bên thiết lập hợp đồng đặt cọc, nhằm đảm bảo cho sự hình thành hoặc/và thực hiện một hợp đồng khác đó.
Ví dụ 1: Ông A và Bà B có trao đổi, thỏa thuận thống nhất với nhau rằng, đúng 30 ngày nữa, Ông A sẽ bán và Bà B sẽ mua căn nhà của Ông A với giá 5 tỷ đồng. Ngôn ngữ bình dân Bà con ta hay gọi là “nói thì nói vậy”, nhưng Ông A không dám chắc là 30 ngày nữa Bà B có mua nhà của mình không hay lại mua nhà của Ông T giữa xóm, còn Bà B cũng không dám chắc là Ông A có bán nhà cho mình hay không, hay lại bán cho Cô M cuối xóm. Để cho “chắc ăn”, Ông A và Bà B quyết định ký kết hợp đồng đặt cọc, để đảm bảo cho việc sẽ mua bán nhà vừa nêu, với số tiền đặt cọc là 01 tỷ đồng – Theo đó, nếu đến hạn, mà Ông A không bán, thì phải trả lại 1 tỷ tiền cọc cho Bà B, đền cọc thêm cho Bà B 1 tỷ đồng, ngược lại, nếu bà B không mua nữa, thì coi như mất tiền cọc.
2. Tuy nhiên, Bà con không bao giờ được nhầm lẫn rồi hiểu rằng, khi đã ký hợp đồng đặt cọc, thì chắc chắn/bằng mọi giá/sống chết gì sự hình thành hoặc/và thực hiện một hợp đồng khác (Mà Các bên đã nêu trong hợp đồng đặt cọc) sẽ luôn xảy ra. Vì sao vậy? Bởi bản chất hợp đồng đặt cọc là tạo ra một loại trách nhiệm thay thế, trách nhiệm dự phòng, nó chính là một “hình phạt” được các bên thỏa thuận trước, và sẽ được đưa ra áp dụng, khi có một bên vi phạm cam kết – Mà nó không hề có giá trị khẳng định chắc chắn cho việc hình thành hoặc/và thực hiện một hợp đồng khác sẽ xảy ra trong tương lai.
Ví dụ 2: Tiếp nối ví dụ 1 vừa nêu, mặc dù Ông A và Bà B đã ký kết hợp đồng đặt cọc, để đảm bảo cho việc sẽ mua bán nhà vừa nêu, với số tiền đặt cọc là 01 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi đến hạn Ông A có quyền không bán nhà (Dù Bà B vẫn muốn mua), nhưng với điều kiện Ông A phải trải lại 01 tỷ đã nhận từ Bà B, ngoài ra Ông A còn phải đưa thêm cho Bà B 01 tỷ, gọi là tiền phạt cọc hay đền cọc. Ngược lại, khi đến hạn Bà B có quyền từ chối mua (Dù Ông A vẫn muốn bán), nhưng với điều kiện Bà B phải chịu mất luôn 01 tỷ đã đưa cho Ông A trước đó, ngôn ngữ bình dân hay gọi là bỏ cọc/mất cọc.
3. Bà con ta không có gì cần phải ngạc nhiên hay bất ngờ ở đây cả, không cần phải có trình độ chuyên môn về pháp lý, mà chỉ cần căn cứ vào hợp đồng đặt cọc Bà còn đã ký, sẽ thấy rõ điều đó. Trong hợp đồng đặt cọc quy định rõ nếu Bên bán không bán thì phải đền cọc – Nghĩa rằng, ngay từ đầu Các Bên đã dự liệu đến viễn cảnh Bên bán không chịu bán. Trong hợp đồng đặt cọc cũng quy định rõ nếu Bên mua không mua thì chịu mất cọc – Nghĩa rằng, ngay từ đầu Các Bên đã dự liệu đến viễn cảnh Bên mua không chịu mua. Do đó – Như đã nói, bản chất hợp đồng đặt cọc, chính là tạo ra một loại trách nhiệm thay thế, trách nhiệm dự phòng, nó chính là một “hình phạt” được các bên thỏa thuận trước, và sẽ được đưa ra áp dụng, khi có một bên vi phạm cam kết.
4. Cho nên cần hiểu và phải hiểu rằng: Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm, nhưng không phải là bảo đảm chắc chắn về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ là giao kết hoặc/và thực hiện một hợp đồng khác trong tương lai, mà chỉ là bảo đảm rằng, nếu không thực hiện điều đó trong tương lai, thì phải chịu chế tài là đền cọc hoặc mất cọc, vì đã vi phạm nghĩa vụ. Đây chính là điều, mà không hiếm Bà con ta vẫn còn nhầm lẫn. Do đó cần phải hiểu chính xác rằng: Không phải Người ta nhận cọc của mình thì Họ sẽ chắc chắn bán nhà cho mình, mà Họ có quyền (Lưu ý là quyền), Họ có quyền không bán nữa và chấp nhận đền cọc; Không phải Người ta đã đưa cọc cho mình, thì chắc chắn Người ta sẽ mua nhà của mình, mà Họ có quyền (Lưu ý là quyền), Họ có quyền không mua nữa, và chấp nhận mất cọc.
5. Đến đây, nhiều Bà con không hiểu sâu xa, nên sẽ tự thắc mắc, vậy thì ký hợp đồng đặt cọc làm chi? Giải thích luôn, vì không phải trong mọi trường hợp, Ai cũng dám “phá hợp đồng”, nếu như việc “phá” đó không mang lại lợi ích lơn hơn so với việc "không phá". Như ví dụ trên, nếu đến hạn, mà có Người trả giá nhà cho Ông A 10 tỷ, thì Ông A có thể chấp nhận phá hợp đồng đặt cọc với Bà B, vì cho dù phải đền cọc 2 tỷ cho Bà B thì việc bán nhà cho Người khác vẫn lời hơn là Bán nhà cho Bà B. Tuy nhiên, nếu như căn nhà không lên giá đáng kể, thì việc phá hợp đồng chỉ có lỗ, chứ không thể lãi. Hay nói cách khác, chính sự phạt cọc hay mất cọc, một chế tài dự phòng, sẽ khiến Các Bên không dám phá hợp đồng, nếu như việc phá hợp đồng gây thiệt hại lớn hơn cho Họ là tiếp tục thực hiện nó.
6. Chính vì thế - Chính vì Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm, nhưng không phải là bảo đảm chắc chắn về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ là giao kết hoặc/và thực hiện một hợp đồng khác trong tương lại, mà chỉ là bảo đảm rằng, nếu không thực hiện điều đó trong tương lai, thì phải chịu chế tài là đền cọc hoặc mất cọc, vì đã vi phạm cam kết - Cho nên, Bà con phải cân nhắc, vận dụng vào trong từng bối cảnh cụ thể của mình, để xác định rằng, có nên ký kết hợp đồng đặt cọc hay không. Hợp đồng đặt cọc sẽ phát huy tác dụng trong những trường hợp nhất định, và ngược lại không phát huy tác dụng, thậm chí tạo ra những tranh chấp không đáng có.
7. Vậy những trường hợp nào không nên ký hợp đồng đặt cọc: Đó là khi mà mọi điều kiện cho việc giao kết/thực hiện hợp đồng chính đã đủ, mọi suy nghĩa đã chín chắn. Ví dụ Ông A bán nhà đất cho Bà B, nhà đất giấy tờ pháp lý đã hội đủ hoàn hảo, Bà B cũng đã chuẩn bị đủ tiền để thanh toán. Trường hợp này tốt nhất là “tiền trao cháo múc cả nồi”. Không có lý do gì phải đặt cọc rồi chờ đợi thêm ở đây cả - Khi mà Bên còn lại luôn có quyền phá cọc. Những trường hợp khác cũng hiểu tương tự như vậy!
8. Còn những trường hợp nào nên ký hợp đồng đặt cọc: Đó là khi mà mọi điều kiện cho việc giao kết/thực hiện hợp đồng chính chưa đủ, hay còn lưỡng lự. Ví dụ đi mua mà tiền chưa đủ, nhưng lại sợ người ta bán cho người khác, hay muốn bán nhưng chưa đủ điều kiện như còn thiếu một số giấy tờ pháp lý cần bổ sung. Hoặc những trường hợp phổ biến cần nên xác lập đặt cọc như muốn đặt mua một bộ bàn ghế nhưng chưa có sẵn, cần phải chế tác, gia công (Nôm na là hàng hóa chưa sẵn có), thì đây là những trường hợp mà hợp đồng đặt cọc sẽ phát huy rất tốt hiệu quả pháp lý của nó.
Nói tóm lại, mọi thứ trong cuộc sống phải dựa trên sự phù hợp của nguyên lý: Độc – Và – Dược! Một số thứ là độc (thuốc độc) nhưng nếu biết công dụng, liều lượng, chữa trị một số loại bệnh, lúc này độc sẽ trở thành dược với Bệnh nhân cụ thể đó - Ngược lại tuy là dược, nhưng trở kháng với một số loại bệnh (Kiểu như đau bụng uống nhân sâm là tắc tử), lúc này dược lại trở thành độc. Hợp đồng đặt cọc, với tư cách là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, có những giá trị nhất định của nó, phát huy hiệu quả trong những bối cảnh nhất định, đó là khi mà mọi điều kiện cho việc giao kết/thực hiện hợp đồng chính chưa đủ, hay Các Bên còn lưỡng lự, chưa có quyết định cuối cùng. Còn trong những trường hợp ngược lại, việc lạm dụng xác lập giao dịch đặt cọc, hứa hẹn sẽ đưa lại nhiều tác dụng phụ không mong muốn, một trong số đó chính là việc tranh chấp, kiện tụng tại Tòa án. Vì vậy, hi vọng qua Bài viết này, Bà con ta sẽ có cách hiểu sâu sắc, thấu đáo hơn về giao dịch đặt cọc, để từ đó vận dụng vào trong thực tiễn, nhằm mang lại hiệu quả thiết thực.
Viết tại Sài Gòn - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!