MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CHỦ THỂ SỬ DỤNG ĐẤT LÀ HỘ GIA ĐÌNH!

Một thửa đất, ghi rõ được cấp cho Ông A hoặc cho Ông A và Bà B; Được hiểu rằng thửa đất đó chỉ thuộc quyền sử dụng của Ông A và Bà B. Vì thế, Ông A và Bà B có quyền thực hiện các giao dịch, về thửa đất đó, mà không cần hỏi thêm ý kiến của Ai.

Tuy nhiên, nếu một thửa đất ghi rõ là được cấp cho Hộ Ông A hoặc Hộ Bà B; Có nghĩa rằng thửa đất này thuộc quyền sử dụng chung của tất cả các thành viên trong Hộ gia đình Ông A hay Bà B. Nghe qua thì có vẻ rất đơn giản, nhưng mấu chốt, lại nằm ở chổ: Căn cứ vào đâu, để xác định những Ai là thành viên thuộc Hộ Ông A, Bà B này thì lại chẳng hề đơn giản chút nào.

I. XUNG ĐỘT LUẬT

Luật đất đai hiện hành có quy định về Chủ thể sử dụng đất là Hộ gia đình. Như vậy, Hộ gia đình, chính là một Chủ thể của pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự hiện hành - Được xem là luật gốc, luật Mẹ của Luật đất đai, thì lại không thừa nhận Hộ gia đình là một Chủ thể của Luật dân sự. Hay nói cách khác, chỉ có các Cá nhân là thành viên Hộ gia đình mới là Chủ thể của Luật dân sự, tham gia vào giao dịch dân sự. Mà không phải cái "Hộ" nào cả!

Như vậy, có thể và buộc phải hiểu rằng: Hộ gia đình là một Chủ thể của Quyền sử dụng đất. Nhưng lại không phải là một Chủ thể của giao dịch dân sự. Càng không phải là một Đương sự trong tranh chấp theo Luật tố tụng dân sự. Nghĩa rằng, không bao giờ có khái niệm Bị đơn hay nguyên đơn là Hộ gia đình Ông A hay Bà B. Mà chỉ có khái niệm đồng nguyên đơn hoặc đồng bị đơn là các cá nhân trong Hộ gia đình!

II. GIA ĐÌNH - HỘ GIA ĐÌNH - SỔ HỘ KHẨU

Ba khái niệm: Gia đình theo quy định của Luật hôn nhân gia đình; Hộ Gia đình trong Luật đất đai; Và Sổ hộ khẩu trong Luật cư trú; Không phải là những khái niệm đồng nhất, nhưng thực tế, lại được nhiều Người sử dụng và hiểu như nhau.

1. Gia đình: Là tập hợp những người gắn bó với nhau do hôn nhân, quan hệ huyết thống hoặc quan hệ nuôi dưỡng, làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ giữa họ với nhau theo quy định của Luật hôn nhân gia đình.

2. Hộ gia đình sử dụng đất: Là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

3. Sổ hộ khẩu được cấp cho từng Hộ gia đình. Những người ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu. Tuy nhiên, những Người không có quan hệ hôn nhân huyết thống, nhưng được chủ hộ đồng ý cho nhập vào sổ hộ khẩu cấp cho hộ gia đình thì vẫn được nhập chung vào sổ hộ khẩu đó.

Như vậy, từ 03 khái niệm được quy định ở các ngành luật khác nhau, Bà con có thể thấy rằng:

4. Khái niệm Gia đình trong Luật hôn nhân, gia đình và khái niệm Hộ gia đình trong Luật đất đai, GIỐNG nhau ở chổ: Phải là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, hoặc nuôi dưỡng; Và KHÁC nhau ở chổ là: Hộ Gia đình trong luật đất đai, phải là những Người đang sống chung với nhau.

Ví dụ 1: Anh H quê ở Hà Tĩnh, năm 18 tuổi Anh H vào Sài Gòn học đại học, sau đó ở lại Sài Gòn làm việc. Anh H vẫn còn Bố mẹ sống ở quê, và vẫn còn hộ khẩu chung với Bố mẹ. Như vậy, trong trường hợp này, Anh H vẫn được xem là một thành viên trong gia đình Bố mẹ Anh ở Hà Tĩnh; Nhưng Thửa đất được cấp cho Hộ của Bố mẹ Anh H ở quê, thì Anh H lại không được coi là thành viên của Hộ gia đình sử dụng đất này. Vì Anh H không hề đang sống chung với Bố mẹ.

5. Khái niệm Gia đình trong Luật hôn nhân, gia đình và khái niệm Hộ gia đình trong Luật đất đai, GIỐNG nhau ở chổ: Phải là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, hoặc nuôi dưỡng; Nhưng khái niệm Sổ hộ khẩu thì rộng hơn, vì ngoài những người như vừa nêu, còn có thể có những thành viên khác, không hề có quan hệ hôn nhân, huyết thống gì cả, nhưng lại được chủ hộ đồng ý cho nhập hộ khẩu!

Ví dụ 2: Anh N quê ở Huế, do Cha Anh N có Bạn là Ông M, đang sống ở Sài Gòn. Nên khi Anh N vào Sài Gòn lập nghiệp, thì đã được Ông M cho nhập hộ khẩu. Như vậy, Anh N có chung hộ khẩu với Ông M. Nhưng lại không phải là thành viên của Gia đình Ông M.

III. GIAN NAN XÁC ĐỊNH THÀNH VIÊN HỘ GIA ĐÌNH

Từ phân tích trên, Chúng ta thấy rằng: Ba khái niệm: Gia đình theo quy định của Luật hôn nhân gia đình; Hộ Gia đình trong Luật đất đai; Và Sổ hộ khẩu trong Luật cư trú; Không phải là những khái niệm đồng nhất.

Tuy nhiên, trong thực tiễn, các Công chứng viên lại phải dựa vào sổ Hộ khẩu để xác định các thành viên trong hộ gia đình.

Ví dụ 3: Năm 2000, Hộ nhà Ông A được cấp 1000 mét vuông đất nông nghiệp. Thì Công chứng viên sẽ dựa vào Sổ hộ khẩu của Hộ Ông A vào thời điểm năm 2000 có ghi nhận những Ai. Để xác định những Ai là thành viên trong Hộ gia đình này. Khi đó, những Người được xác định từ đủ 15 tuổi trở lên, sẽ ra ký hết. Những Người dưới 15 tuổi, thì Cha mẹ là đại diện pháp luật, nên ký đại diện luôn..

Nhưng vấn đề nó sẽ trở nên phức tạp khi, có thành viên nào đó có tên trong sổ hộ khẩu vào thời điểm cấp đất. Tuy nhiên, tại thời điểm chuyển nhượng, thế chấp thì Người này, đã tách hộ khẩu từ lâu. Vậy Người này có còn là thành viên sử dụng đất không?! Rõ ràng, theo Luật đất đai thì họ không còn sống chung, nên không thể nói họ còn là Thành viên trong hộ. Nhưng Luật cũng không hề nói, nếu đã tách hộ khẩu, thì đương nhiên mất quyền.

Công chứng viên, thường sẽ chọn giải pháp an toàn trong tình huống này, đó là vận động gia đình, yêu cầu Người đã tách hộ và đã đi lập nghiệp xa, từ mấy chục năm, quay về ký. Trong tình huống này, rõ ràng, những Người đã tách khẩu, họ không đòi quyền lợi gì, nhưng cũng phải ngàn dặm đường xa, quay về ký. Và nếu họ không chịu về, thì xem như bế tắc.

Tai hại hơn, có những trường hợp, Sổ hộ khẩu thất lạc, làm lại Sổ mới, giờ không biết dựa vào đâu, để xác định các thành viên trong Hộ. Nhiều lúc đi sao lục trong "Tàng thư" của Cơ quan quản lý hộ tịch, cũng khá vất vả, mà chưa chắc đã có kết quả!

IV. RỦI RO PHÁP LÝ - TRANH CHẤP VÀ GIẢI PHÁP

Khi Bà con, với tư cách là Người đi mua (Nhận chuyển nhượng), nhận thế chấp đất của Hộ gia đình; Sẽ có nguy cơ gặp phải những rủi ro pháp lý, xuất phát từ việc: (i) Có thể xác định không đầy đủ thành viên trong Hộ gia đình; (ii) Còn có những quan điểm pháp lý khác nhau về cơ sở xác định các Thành viên trong hộ gia đình.

Tất cả những vấn đề vừa nêu, có thể dẫn đến một hệ quả, đó là việc tranh chấp liên quan đến việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Mà nhiều khi, ngay chính cả Công chứng viên, Cơ quan đăng ký đất đai, và Tòa án không cùng ý kiến. Ví dụ, khi Bà con mua đất của Hộ gia đình, việc ký kết Hợp đồng đã xong xuôi, đang làm thủ tục Đăng bộ sang tên, thì một Thành viên nào đó, lù lù xuất hiện. Tranh chấp xảy ra, thế là Bà con thành Người có quyền lợi liên quan của Vụ án, phải đi theo để giải quyết tranh chấp.

Cho nên, để hạn chế rủi ro, khi nhận chuyển nhượng đất của Hộ gia đình, thì trước khi đặt cọc, Bà con phải cầm sổ đất ra hỏi Công chứng viên, là với sổ đất này, cần những Người nào ký tên, cẩn thận hơn thi xuống hỏi tiếp Văn phòng đăng ký đất đai. Sau khi Họ trả lời, thì quay lại hỏi bên Bán, là những Người cần phải ký tên, hiện có mặt ở địa phương không, nếu đủ cả thì mới Đặt cọc. Tránh trường hợp, Bà con đặt cọc rồi, khi ra Công chứng, Họ đòi thủ tục, hồ sơ, mà không có đủ, không ký Công chứng được, phải quay lại tranh chấp Đặt cọc, vừa mất thời gian, công sức, chi phí!

Ngoài ra - Ở đây, cần lưu ý và nhấn mạnh để Bà con bớt hoang mang: Là chỉ khi nào Giấy chủ quyền đất (Sổ đỏ, Sổ hồng), có ghi chữ cấp cho HỘ Ông/Bà ...... - Tức là phải có chữ "HỘ" đằng trước, thì mới thuộc phạm vi bài viết này. Còn nếu không có chữ Hộ, thì phải hiểu rằng, Đất đó chỉ cấp cho Cá nhân hoặc Vợ chồng họ mà thôi, và đương nhiên không vướng phải các rắc rối vừa nêu!

Viết tại Sài Gòn - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!