MUA NHÀ ĐẤT - VÀ NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ TRÊN HÀNH TRÌNH CỦA "NGƯỜI DU MỤC CÔ ĐƠN"!

Chắc chắn trong xã hội vẫn còn tồn tại những Công ty kinh doanh bất động sản có uy tín, những Người môi giới có lương tâm, và những Chủ nhà thực sự muốn bán được ngôi nhà của mình trong êm đẹp ...... Tuy nhiên, trộn lẫn trong những con số ít ỏi đó, là hằng hà sa số những kẻ lưu manh, gian xảo, đầy mánh khóe nhằm lừa lọc Bà con đang đi tìm mua nhà đất.......

Chuyến hành trình đó, càng trở nên rủi ro, gian nan đối với những Bà con ở tỉnh lẻ bị mù mịt về thông tin, không rành về địa bàn, trong khi Kẻ gian, đã giăng thiên la địa võng, chỉ chực chờ Bà con rơi vào đại ngàn ma trận....... Vì vậy - Nhằm để Bà con bớt thấy lẻ loi trên hành trình đó - Trong Bài viết này, Tác giả sẽ chỉ điểm và phân tích những rủi ro pháp lý, mà Bà con có thể gặp phải khi mua nhà, đất và cách phòng tránh, để Bà con tham khảo, vận dụng khi cần thiết. Tất nhiên, cũng có nhiều trường hợp, khi Người mua, mới là kẻ gian, nên Người bán cũng đối diện với những nguy cơ nhất định, nhưng Tác giả sẽ viết về vấn đề này trong một Bài viết khác.

Lưu ý rằng, những rủi ro được nhắc đến trong Bài viết này là những rủi ro khi Bà con đi tìm hiểu và mua nhà, đất đã có sẵn. Còn đối với nhà hình thành trong tương lai, hay con gọi là nhà dự án, ẩn chứa rất nhiều rủi ro, đã được Tác giả phân tích trong các Bài viết trước đây, nên xin phép không nhắc lại.

I. RỦI RO TỪ VIỆC TREO ĐẦU DÊ BÁN THỊT CHÓ

Giống như những trường hợp được nêu trong Bài báo này, đó là Họ rao bán nhà một nơi, nhưng dẫn Bà con đi xem một nẻo. Mục đích Họ rao bán như vậy, là nhằm thu hút sự chú ý của Bà con, vì khi Họ rao như vậy, giá thường được rao rất rẻ, nên Bà con ta thấy ham. Nhưng khi dẫn Bà con đi xem, Họ sẽ dẫn đến nơi khác, có thể đúng là nơi có nhà để bán, nhưng không phải nơi được nói lúc đầu.

Và một khi Bà con đã chịu đi xem nhà rồi, thì nguy cơ bị rủi ro và bị dẫn dụ rất là cao. Vì thường Họ sẽ hẹn Bà con đến địa điểm tập kết của Họ, rồi mời Bà con lên Ôtô dẫn đi, trên đó đã có rất nhiều "Khách" vào vai như Bà con...... Lúc đó Bà con như vào guồng, bị thôi miên, rồi sau đó ký kết những Hợp đồng đặt cọc, xuống tiền, mà sau này, Bà con sẽ rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan. Nếu không mua nữa, thì mất cọc, mà đâm lao theo lao, thì mua phải một căn nhà heo hút trời mây với giá quá chát.......

[Cách phòng tránh: Hạn chế mua nhà, mà bị dẫn đi xem theo kiểu tập kết trên Ôtô của Người môi giới. Khi muốn mua một căn nhà nào đó, và có Người liên hệ, Bà con yêu cầu chụp hình Sổ đỏ, hồng gửi qua cho Bà con xem. Trên đó sẽ có đầy đủ thông tin, cho nên tốt nhất, Bà con tự đến thực địa quan sát và xem trước, nếu thấy đúng số nhà, đúng địa chỉ, tức là trùng hợp giữa giấy tờ và thực tế, thì mới liên hệ làm việc các bước tiếp theo].

II. RỦI RO TỪ VIỆC ĐẶT CỌC KHI CHỈ MỚI XEM BẢN SAO GIẤY TỜ

Bà con đi liên hệ xem nhà, mua nhà nhưng Bên bán chỉ cho Bà con xem sổ nhà bản photo, hoặc có sao y chứng thực. Bà con không yêu cầu được xem bản chính, vì nghĩ rằng, mới đặt cọc nên không sao cả, lúc nào ra công chứng, thì xem bản chính luôn. Tuy nhiên, có những rủi ro xuất phát từ sự chủ quan này.

Khi không xem bản chính giấy tờ nhà, thì rất có thể nhà này đang thế chấp trong Ngân hàng, và Ngân hàng đang giữ bản chính này. Nếu vậy, sau khi đặt cọc, muốn mua bán được, phải giải chấp, mà như thế sẽ khá lằng nhằng. Tệ hơn nữa thì nhà có thể bị cầm cố cho những Cá nhân khác bên ngoài theo kiểu vay nặng lãi, lại càng phức tạp hơn. Nguy hiểm nhất, có thể bản chính đã bị nhà nước thu hồi do cấp sai....... Lúc đó, xem như không mua bán được.

[Cách phòng tránh: Sau khi xem xét thực địa nhà, đất nếu Bà con quyết định mua, thì trước khi đặt cọc, nên yêu cầu Chủ nhà cho xem bản chính giấy tờ nhà đất. Nếu chủ nhà từ chối cho xem, thì Bà con có quyền nghi ngờ nó có vấn đề. Kết hợp với mục trên, sau khi được xem bản chính, Bà con có thể xin Chủ nhà cho một bản sao, rồi cầm bản sao này ra phòng công chứng để hỏi xem nhà này có giao dịch được không, có bị ngăn chặn, bị kê biên, hay tranh chấp gì không. Nếu không có vấn đề gì, thì Bà con có thể tạm yên tâm phần nào về tính pháp lý của nó].

III. RỦI RO TỪ VIỆC BỘI ƯỚC ĐẶT CỌC

Khi Bà con mua thường sẽ ký kết Hợp đồng đặt cọc, trước khi ký kết Hợp đồng công chứng mua bán nhà. Tác giả thấy Bà con, hình như đã quá lạm dụng việc giao kết Hợp đồng đặt cọc, khi mà trong nhiều trường hợp nó thực sự không cần thiết. Nghĩa rằng, nếu Bà con đã có đủ tiền, và Bên bán đã đủ giấy tờ pháp lý, cũng như có thể giao nhà ngay, thì không nên ký Hợp đồng đặt cọc làm gì, mà có thể ký Hợp đồng mua bán, giao tiền, nhận giấy tờ, nhận nhà luôn. Hay nói cách khác, nếu có thể "Tiền trao, cháo múc cả nồi", thì không nên ký qua giai đoạn đặt cọc làm gì cho mất thời gian và rủi ro.

Vì Bà con ta phải hiểu rằng, khi ký Hợp đồng đặt cọc, Bên bán luôn có quyền không thực hiện việc bán nhà cho Bà con, và chịu phạt cọc về mặt lý thuyết. Tức là dù ký Hợp đồng, nhận cọc của Bà con rồi, nhưng nếu có Người khác mua cao hơn, Họ vẫn có quyền bán cho Người đó, rồi chịu phạt cọc với Bà con. Nhưng đó là về lý thuyết, còn thực tế, Họ có thể viện dẫn đủ muôn lý do, để không trả tiền cho Bà con, và nói rằng chính Bà con mới vi phạm. Lúc đó Bà con phải kiện ra tòa để đòi lại tiền và bắt phạt cọc, kiện thì gian truân, nhanh thì hai hoặc ba năm mới xong một vụ, lâu thì không biết đến khi nào.

[Cách phòng tránh: Nếu mọi thứ đã đầy đủ, tiền đủ, giấy tờ đủ, thì không nên ký Hợp đồng đặt cọc nữa, mà nên ký Hợp đồng mua bán, để giao tiền, nhận giấy tờ và nhận nhà luôn. Còn nếu buộc phải ký Hợp đồng đặt cọc, thì nên đặt cọc ít, để nếu có mất thì cũng không bị mất nhiều quá, hơn nữa thời hạn đặt cọc cũng không nên quá lâu. Tác giả đã có một Bài viết riêng về những rủi ro của Hợp đồng đặt cọc và đăng trên Trang này, Bà con có thể tìm đọc thêm].

IV. RỦI RO TỪ VIỆC BÊN BÁN KHÔNG BÀN GIAO NHÀ

Có một thực tế là hầu hết Bà con ta, khi đi mua nhà đất, thường chỉ quan tâm đến giấy tờ pháp lý và thủ tục, còn xem nhẹ việc bàn giao nhà trên thực tế. Bởi Bà con hay nghĩ rằng, một khi giấy tờ nhà đã đứng tên mình, nghĩa rằng nhà là của mình rồi, muốn làm gì chẳng được. Kì thực, đó là một suy luận sai lầm!

Về mặt thực tế lẫn pháp lý! Dù Bên bán, đã ký Hợp đồng bán nhà cho Bà con, đã nhận đủ tiền, Bà con đã đăng bộ sang tên xong xuôi. Nhưng nếu Họ không giao nhà cho Bà con, thì Bà con buộc phải kiện ra Tòa để yêu cầu Tòa án buộc họ giao nhà. Pháp luật không cho phép Bà con tự xử theo kiểu, xông vào nhà rồi đuổi họ ra. Vì Họ bán nhà cho Bà con là giao dịch dân sự, Họ chưa giao nhà theo hợp đồng, cũng chỉ là vi phạm nghĩa vụ dân sự. Còn việc Bà con tự ý xông vào nhà dù đã đứng tên Bà con, nhưng Họ chưa bàn giao và đó đang là chổ ở hợp pháp của Họ, thì Bà con có thể phạm phải hành vi xâm phạm chổ ở bất hợp pháp, và gây rối trật tự công cộng.

Tóm lại, nếu Họ không giao nhà, Bà con buộc phải kiện ra Tòa để buộc họ giao nhà, tất nhiên thường Tòa sẽ tuyên Bà con thắng án, nhưng quá trình kiện tụng đó lẫn việc thi hành án có thể mất lâu hơn vai ba năm. Ngoài ra, trước khi mua nhà, Bà con phải xem nhà có đang cho ai thuê hay ở nhờ nữa không. Nếu có người thuê họ sẽ được ưu tiên thuê đến hến hạn hợp đồng thuê.

[Cách phòng tránh: Cần lưu tâm hơn đến việc bàn giao nhà trên thực tế khi mua nhà đất, bên cạnh việc coi trọng giấy tờ pháp lý. Tốt nhất, là cần thỏa thuận việc phải giao nhà ngay khi bàn giao tiền. Nếu giao, nhận tiền mặt, thì nên thực hiện cùng lúc. Còn nếu giao dịch qua ngân hàng, thì nên phân cử người giao nhận nhà. Nghĩa rằng, ngay khi giao dịch tại quầy được xử lý, thì phía đầu kia, cũng phải bàn giao nhà, và tốt nhất phải có biên bản giao nhận nhà. Biên bản này sẽ bảo vệ cho quyền lợi của cả hai bên. Bên bán có chứng cứ đã hoàn thành nghĩa vụ giao nhà, Bên mua có chứng cứ đã được chiếm hữu hợp pháp. Mọi thứ rõ ràng, minh bạch như vậy, sẽ hạn chế những rủi ro đáng tiếc].

------

Khi nhà, đất càng lên giá, thì những chiêu trò, những gian dối liên quan đến việc mua bán nhà, đất càng xuất hiện phổ biến hơn, với mánh khóe tinh vi hơn. Chính vì vậy, việc cẩn trọng, cảnh giác không bao giờ là thừa. Nếu cuộc sống này luôn tốt đẹp để cho những Người mua thật thà gặp những Người bán có tâm, thì không còn gì để nói, giống như tình yêu và sự thật gặp nhau, đó là nơi mà ánh sáng thánh thiện luôn soi rọi, dẫn chiếu Chúng ta, đi qua đêm đen u tối. Nhưng cuộc đời không bao giờ được êm đẹp như thế cả, những kẻ gian chưa bao giờ tuyệt chủng trên Thế giới này, thậm chí đang được sinh sôi, nảy nở nhiều hơn, và vì thế, Bà con cần phải thận trọng và cảnh giác, trước khi trông chờ vào may mắn./.

Viết tại Sài Gòn - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!

 

Bình luận (0)