CẦN CÂN NHẮC VIỆC QUY ĐỊNH VỀ "THỜI HẠN SỞ HỮU NHÀ Ở CHUNG CƯ" NHẰM TRÁNH GÂY HIỂU NHẦM VÀ "CHỒNG CHÉO" VỚI CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT CÓ LIÊN QUAN: PHÂN TÍCH VÀ LUẬN GIẢI!

Trước hết, có thể khẳng định ngay rằng, khi Cơ quan soạn thảo, xây dựng dự thảo Luật nhà ở sửa đổi, đưa ra đề xuất quy định về "Thời hạn sở hữu nhà chung cư", Họ hoàn toàn KHÔNG hề có ý tưởng rằng "Chủ sở hữu nhà chung cư (Người đã mua nhà chung cư) chỉ được sở hữu nhà này trong một thời hạn nhất định (Gọi là thời hạn sở hữu), khi hết thời hạn đó, thì Chủ sở hữu sẽ bị mất quyền/tước quyền sở hữu nhà chung cư này, và nhà chung cư đó sẽ bị thu hồi, để bán cho Người khác" như một số Người vẫn đang lầm tưởng.

Thực chất, cái gọi là "Thời hạn sở hữu nhà chung cư" chính là niên hạn/tuổi thọ của Công trình xây dựng đã được quy định trong pháp luật về xây dựng, đơn giản chỉ có vậy. Chính vì thế, mà việc có cần thêm quy định về "Thời hạn sở hữu nhà chung cư" một thuật ngữ phản ánh không đúng ý niệm đang muốn nói về niên hạn/tuổi thọ của Công trình xây dựng trong Luật Nhà ở hay không, là điều cần phải xem xét hết sức thận trọng, nhằm tránh hiểu nhầm và đưa lại những hệ lụy không đáng có.

Trước hết, để cho dể hình dung/dễ hiểu, Bà con ta thử xem xét về quy định niên hạn sử dụng Ô tô. Theo đó, khi Bà con mua một chiếc Xe ô tô chở hàng (ô tô tải), thì chiếc xe này thuộc sở hữu của Bà con, niên hạn sử dụng xe này là 25 năm. Tại sao lại phải quy định niên hạn của xe này như vậy? Hiểu nôm na, khi một chiếc xe đã quá cũ nát, nếu tham gia giao thông sẽ không đảm bảo an toàn, dễ gây ra tai nạn. Do đó, khi hết niên hạn sử dụng, thì Bà con không được đưa xe này vào tham gia giao thông. Nhưng chiếc xe này vẫn là chiếc xe của Bà con, Bà con có thể để trong vườn nhà làm kỷ niệm. Tóm lại quyền sở hữu của Bà con với chiếc xe không bị mất đi, nhưng quyền sử dụng bị hạn chế, bởi việc để nó tiếp tục tham gia giao thông, sẽ dẫn đến nguy cơ gây hại cho các Chủ thể khác.

Nhà chung cư cũng hiểu na ná một phần như thế (Chỉ một phần giống, hai phần khác). Nhà chung cư là một trong các dạng Công trình xây dựng trên đất, nên nó có niên hạn sử dụng/tuổi thọ công trình xây dựng, chẳng hạn - Công trình xây dựng: Bậc I - Niên hạn sử dụng trên 100 năm; Bậc II: Niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm; Bậc III: Niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm; Bậc IV: Niên hạn sử dụng dưới 20 năm. Tại sao lại phải quy định về niên hạn sử dụng/tuổi thọ công trình xây dựng? Hoàn toàn cũng giống như lý luận về niên hạn của Xe ô tô đã nêu trên - Dựa trên đặc tính vật lý, kết cấu của Công trình xây dựng, các Nhà chuyên môn về xây dựng sẽ xác định những công trình xây dựng đó, khi sử dụng đến một giai đoạn nào sẽ dẫn đến bị cũ nát, có khả năng đổ sập, gây mất an toàn. Và khi nó đã cũ nát, gây mất an toàn, thì buộc phải ngưng sử dụng, giống như xe ô tô.

Nhưng khác với Xe ô tô ở chổ, Xe ô tô nhất là các loại xe nhỏ, khi không còn được tham gia giao thông, chủ sở hữu có thể bán sắt vụn, hoặc để làm kỷ niệm vì nhỏ gọn so với nhà chung cư. Trong khi nhà chung cư là một công trình xây dựng đồ sộ, cao tầng, lại là một kết cấu của tổ hợp nhiều căn hộ, các Chủ sở hữu không thể tự phá dở từng căn hộ khi nó đã hết niên hạn sử dụng, lại càng không thể để làm kỷ niệm, vì nó có thể dẫn đến nguy cơ gây đổ sập, gây tai nạn, thảm họa cho nhưng khu vực xung quanh. Vì vậy, khi các Công trình xây dựng mất an toàn do quá cũ nát, thì buộc phải tháo dỡ, trong trường hợp không thể duy tu bảo trì. Do đó, việc quy định về niên hạn/tuổi thọ của Công trình xây dựng là hoàn toàn hợp tình, hợp lý phù hợp với quy luật khách quan.

Tuy nhiên, vì để thực hiện mục đích, bản chất đúng đắn về niên hạn/tuổi thọ của Công trình xây dựng như vừa nêu trên, mà lại sử dụng thuật ngữ/ngôn từ/định nghĩa/khái niệm/quy định "Thời hạn sở hữu nhà chung cư" là không chính xác, không hợp lý, vừa thừa, lại thiếu, nhất là gây ra nhầm lẫn cho nhiều Người. Bởi lẽ, khi một Người sở hữu nhà Chung cư, thì họ có quyền sở hữu riêng là căn hộ họ mua, sở hữu chung là các phần công cộng chung của tòa nhà. Quan trọng nhất, các chủ sở hữu nhà chung cư, chính là "Đồng sở hữu chung" đối với quyền sử dụng đất xây nhà chung cư đó. Mà theo quy định của Luật đất đai, quyền sử dụng đất này là ổn định lâu dài, tức không có thời hạn. Đối với đất đai, cụ thể là quyền sử dung đất, thì không có cái gọi là tuổi thọ như xe cộ hay công trình xây dựng như đã nêu.

Cũng chính vì thế, giả định khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, buộc phải tháo dỡ để đảm bảo an toàn, thì sau khi tháo dỡ, quyền sử dụng đất lúc này vẫn của những "Đồng sở hữu chung" có chung cư vừa bị tháo dở. Quyền sử dụng đất vẫn là của Họ, đương nhên quyền bề mặt lại càng là của Họ, lúc này, Họ được quyền xây dựng một Chung cư mới để ở, tất nhiên, chi phí xây dựng do họ tự bỏ ra, việc xây dựng phải tuân thủ pháp luật xây dựng. Sau khi xây dựng xong, được nghiệm thu đưa vào sử dụng, niên hạn lại được tính lại từ đầu đối với dạng gọi là công trình xây mới. Tất nhiên, quyền sử dụng đất, trong những trường hợp nhất định, vẫn có thể bị thu hồi, theo quy định của Luật đất đai, nhưng lý do thu hồi đất, không phải vì công trình xây dựng đã hết tuổi thọ, phải phá dỡ.

Không những thế, Bộ luật dân sự quy định rất rõ, quyền sở hữu chấm dứt khi đối tượng sở hữu không còn - Do đó, khi Nhà chung cư cũ nát buộc phải tháo bỏ, tức nhà chung cư không còn, đương nhiên quyền sở hữu đối với căn nhà chung cư đã bị phá bỏ đó, cũng chấm dứt. Hoàn toàn giống như khi một chiếc xe bị cháy trụi, xe không còn, quyền sử hữu xe cũng chấm dứt. Bộ luật dân sự đã quy định rất rõ như vậy, trong khi Luật nhà ở được xem là "Hàng con" của Bộ luật dân sự, nên không có lý do gì, lại phải nhắc lại vấn đề đó, tức một quy định thừa.

Từ tất cả những phân tích nêu trên, Chúng ta thấy rằng, việc quy định về niên hạn/tuổi thọ của Công trình xây dựng là hoàn toàn hợp tình, hợp lý phù hợp với quy luật khách quan, nhưng vốn dĩ vấn đề này đã được quy định trong pháp luật về xây dựng, do đó việc quy định về "Thời hạn sở hữu nhà chung cư" chỉ nhằm giải quyết vấn đề niên hạn/tuổi thọ của Nhà chung cư vào trong Luật nhà ở là không cần thiết, vì vừa không phản ánh đúng bản chất, còn dễ gây hiểu nhầm, dẫn đến những phản ứng tiêu cực không đáng có, một trong số đó, là làm cho thị trường bất động sản sẽ thêm lý do trầm lắng, khi Người mua e dè cái gọi là thời hạn sở hữu.

Có thể, một trong những lý do, khiến Cơ quan soạn thảo, muốn đưa vấn đề về "Thời hạn sở hữu nhà chung cư", là vì thời gian qua, có một số Nhà chung cư đã quá niên hạn sử dụng, có nguy cơ đe doạn gây mất an toàn. Nhưng Cơ quan chức năng khó tiến hành thủ tục phá dỡ, vì vấp phải sự phản đối của một số Hộ dân, Họ không chịu tạm dời đi hoặc/và không có tiền để chi trả cho việc xây mới, nên quyết chí ở được tới đâu, thì tới. Đó cũng là điều cần phải suy nghĩ - Nhưng dù là gì, để giải bài toán vừa nêu, đáp án đưa ra, là cần phải xây dựng hiệu quả chế định về niên hạn sử dụng công trình xây dựng, cùng trách nhiệm, chế tài của các Bên liên quan, thay vì đưa ra một quy định mới toanh vào trong Luật nhà ở là "Thời hạn sở hữu nhà chung cư", với những bất cập như đã trình bày.

Viết tại Sài Gòn - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!