CÔNG CHỨNG/CHỨNG THỰC HỢP ĐỒNG VỀ GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỜI ĐIỂM HỢP ĐỒNG CÓ HIỆU LỰC: LUẬN GIẢI VÀ KHUYẾN CÁO!

Các tranh chấp liên quan đến đất đai có muôn hình vạn trạng, với đủ lý do và nguyên nhân! Một trong những nguyên nhân phổ biến, dẫn đến tranh chấp đất đai, đó là việc Bà con, khi xác lập các giao dịch liên quan đến đất đai, không thực hiện đúng thủ tục luật định, trong đó bao gồm thủ tục Công chứng/Chứng thực Hợp đồng và Đăng ký giao dịch tại cơ quan có thẩm quyền.

Trong phạm vi Bài viết này, Tác giả sẽ phân tích một số vấn đề pháp lý có liên quan đến Chủ đề vừa nêu. Và mong rằng, khi Bà con xác lập các giao dịch về quyền sử dụng đất từ đây về sau trong tương lai, thì cần áp dụng trên thực tế. Để tránh những tranh chấp không đáng có.

I. CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG BẮT BUỘC PHẢI CÔNG CHỨNG/CHỨNG THỰC

Đây là những trường hợp, khi Bà con xác lập Hợp đồng đối với những giao dịch này, thì Hợp đồng không cần phải Công chứng hay Chứng thực; Bao gồm các trường hợp sau đây:

1. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Ví dụ 1: Ông A có một thửa đất, nay Ông A ký Hợp đồng cho Ông B thuê toàn bộ hoặc một phần thửa đất này - Thì Hợp đồng này không bắt buộc phải Công chứng hay Chứng thực!

2. Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Ví dụ 2: Ông C có một thửa đất nông nghiệp, Ông D cũng có một thửa đất nông nghiệp, nay hai Ông ký Hợp đồng, đổi hai thửa đất này cho nhau - Thì Hợp đồng này không bắt buộc phải Công chứng hay Chứng thực!

3. Để thừa kế quyền sử dụng đất

Ví dụ 3: Ông E có một thửa đất, Ông E lập di chúc để lại thửa đất này cho con Ông E - Thì Di chúc này không bắt buộc phải Công chứng hay Chứng thực! (Trường hợp Ông E không biết chữ hoặc có hạn chế thể chất như mù, câm, điếc, thì Di chúc mới bắt buộc phải Công chứng hay Chứng thực).

4. Mua đất của Công ty kinh doanh bất động sản

Ví dụ 4: Công ty kinh doanh bất động sản H, ký Hợp đồng chuyển nhượng một lô đất của mình cho Ông L - Thì Hợp đồng này không bắt buộc phải Công chứng hay Chứng thực!

Lưu ý: Trên đây là những Hợp đồng liên quan đến giao dịch về đất đai, mà Bà con không bị bắt buộc phải Công chứng hay Chứng thực! Nhưng Bà con vẫn có thể yêu cầu Công chứng hoặc Chứng thực, nếu có nhu cầu.

II. CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẮT BUỘC PHẢI CÔNG CHỨNG/CHỨNG THỰC

Đây là những trường hợp, khi Bà con xác lập Hợp đồng đối với những giao dịch này, thì Hợp đồng bắt buộc phải Công chứng hay Chứng thực; Bao gồm các trường hợp sau đây:

1. Chuyển nhượng (Mua bán) quyền sử dụng đất

Ví dụ 5: Ông M có một thửa đất, nay Ông M ký Hợp đồng chuyển nhượng (Bán) cho Ông N toàn bộ hoặc một phần thửa đất này - Thì Hợp đồng này bắt buộc phải Công chứng hoặc Chứng thực!

2. Tặng cho quyền sử dụng đất

Ví dụ 6: Ông G có một thửa đất, nay Ông G ký Hợp đồng tặng cho Ông P toàn bộ hoặc một phần thửa đất này - Thì Hợp đồng này bắt buộc phải Công chứng hoặc Chứng thực!

3. Thế chấp quyền sử dụng đất

Ví dụ 7: Ông Y có một thửa đất, nay Ông Y ký Hợp đồng thế chấp cho Ông X toàn bộ hoặc một phần thửa đất này - Thì Hợp đồng này bắt buộc phải Công chứng hoặc Chứng thực!

4. Góp vốn quyền sử dụng đất

Ví dụ 8: Ông R có một thửa đất, nay Ông R ký Hợp đồng góp vốn vào Công ty J toàn bộ hoặc một phần thửa đất này - Thì Hợp đồng này bắt buộc phải Công chứng hoặc Chứng thực!

III. ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH VÀ THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG

Các phần trên, Chúng ta, đã thấy rằng: Có những Hợp đồng không cần phải Công chứng/Chứng thực; Có những Hợp đồng bắt buộc phải Công chứng/Chứng thực. Tuy nhiên, cả hai trường hợp bắt buộc và không bắt buộc Công chứng, như đều phải tiến hành đăng ký giao dịch tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, thì Hợp đồng đã ký kết giữa Các bên mới có hiệu lực thi hành.

Ví dụ 9: Ông A có một thửa đất, nay Ông A ký Hợp đồng cho Ông B thuê toàn bộ hoặc một phần thửa đất này - Thì Hợp đồng này không bắt buộc phải Công chứng hay Chứng thực! Tuy nhiên, Hợp đồng này chỉ có hiệu lực thi hành, khi Ông A,B tiến hành lập thủ tục kê khai thông tin, thông báo với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất việc cho thuê này - Và đã được cập nhật vào sổ địa chính. Nghĩa rằng chừng nào Các bên chưa đăng ký kê khai, thì Hợp đồng vẫn chưa có hiệu lực thi hành.

Ví dụ 10: Ông Y có một thửa đất, nay Ông Y ký Hợp đồng thế chấp cho Ông X toàn bộ hoặc một phần thửa đất này - Thì Hợp đồng này bắt buộc phải Công chứng hoặc Chứng thực! Tuy nhiên, Hợp đồng này chỉ có hiệu lực thi hành, khi Ông Y,X tiến hành lập thủ tục kê khai thông tin, thông báo với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất việc thế chấp này - Và đã được cập nhật vào sổ địa chính. Nghĩa rằng chừng nào Các bên chưa đăng ký kê khai, thì Hợp đồng vẫn chưa có hiệu lực thi hành.

Thực tế, đối với trường hợp Cho thuê đất, Bà con ta hay làm ngược. Luật không yêu cầu Công chứng, nhưng Bà con lại đi Công chứng - Nhưng Luật bắt buộc phải đăng ký giao dịch, Bà con ta lại không làm. Và khi tranh chấp xảy ra liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong Hợp đồng; Lúc đó, Hợp đồng cho thuê đất đã công chứng nhưng chưa đăng ký, nên sẽ kéo theo một phát sinh tranh chấp khác, là việc Hợp đồng đã có hiệu lực hay chưa?! Tức là tranh chấp của tranh chấp! Lúc đó, mọi thứ thêm phần phức tạp.

Lưu ý: Ngoại lệ với trường hợp lập Di chúc, khi lập Di chúc thì không cần phải đăng ký. Chỉ khi nào Người lập Di chúc qua đời, và những Người thừa kế khai nhận di sản, thì mới phải làm thủ tục đăng ký! Trên Trang này, Tác giả đã viết nhiều Bài có liên quan như: Phân biệt Công chứng và Chứng thực; Giá trị pháp lý của Vi bằng; Khi nào thì Hợp đồng bằng Giấy tay có giá trị hơn Hợp đồng được Công chứng ...... Bà con có thể tham khảo, để hiểu hơn về Bài viết này. Vì những gì đã trình bày trong các Bài viết đó, Tác giả không nhắc lại ở đây!

Viết tại Sài Gòn - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!