RỦI RO PHÁP LÝ VÀ TRANH CHẤP VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT KHI CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT!
Thông thường, Bà con khi ký Hợp đồng cho thuê mặt bằng sản xuất kinh doanh, Hợp đồng cho thuê đất làm nhà xưởng ..... Nói chung là Hợp đồng cho thuê đất, nhưng sau đó Người thuê sẽ đầu tư, xây dựng tài sản gắn liền với đất - Thì chỉ quan tâm đến việc thời hạn thuê bao lâu, giá thuê như thế nào, thanh toán ra sao.... Mà ít khi chú ý đến việc xử lý tài sản trên đất sẽ được giải quyết như thế nào, khi Hợp đồng thuê đất chấm dứt. Trong khi đây là một trong những nguyên nhân dễ dẫn đến tranh chấp, kiện tụng nhiều nhất.
Nhiều Người, đôi khi hay suy đoán một cách giản dị rằng: Mình cho thuê đất, hết hạn thuê, Mình đòi lại đất, tài sản trên đất thì họ phải di dời đi! Nghe qua thì điều này có vẻ hợp lý. Nhưng thực tế, lại phức tạp, rối rắm và muôn hình vạn trạng hơn như thế rất rất nhiều. Sự việc sẽ càng phức tạp, theo hiệu ứng dây chuyền, khi có nhiều Chủ thế khác cũng tham gia vào giao dịch này:
Ví dụ 1: Ông A cho Ông B thuê một thửa đất trống trong thời hạn 10 năm. Ông B sau đó đã xây Nhà trên thửa đất này. Khi hết thời hạn, Ông A đòi lại đất, Ông B yêu cầu Ông A phải thanh toán giá trị căn nhà. Ông A không chịu. Tranh chấp xảy ra. Kiện tụng tại Tòa án. Ông B sẽ được ở tiếp trong Căn Nhà này cho đến ngày Bản án có hiệu lực và được thi hành. Nhanh thì vài ba năm. Lâu thì dăm bảy năm.
Ví dụ 2: Ông A cho Ông B thuê một thửa đất trống trong thời hạn 10 năm. Ông B sau đó đã xây Nhà trên thửa đất này. Sau đó Ông B bán Căn Nhà này cho Ông C. Như vậy là tồn tại nhiều giao dịch đan chéo nhau. Đất của Ông A. Nhà của Ông C. Nhưng Người có quyền sử dụng đất là Ông B, vi đang trong thời gian thuê. Khi hết hạn, Ông A đòi đất, Ông C không chịu trả nhà, Ông B đã chuồn mất từ lâu. Lại tranh chấp, kéo nhau ra Tòa, không biết đến lúc nào mới xong.
Ví dụ 3: Ông A cho Ông B thuê một thửa đất trống trong thời hạn 10 năm. Ông B sau đó đã xây Nhà trên thửa đất này. Sau đó Ông B, vay tiền Ngân hàng và thế chấp Căn nhà này. Do Ông B không trả được nợ. Ngân hàng kiện ra Tòa yêu cầu phát mãi tài sản là Căn Nhà để thu hồi nợ. Quá trình xử lý tài sản thế chấp này lại muôn phần lằng nhằng, khi đất của một Người, Nhà lại của Người khác, dù luật quy định rõ phương thức xử lý. Nhưng rồi cũng phải trải qua một khổ ải trầm luân mới xong được.
Có một điều rất quan trọng - Luật đất đai đã quy định rất rõ ràng, việc cho thuê quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động. Tức là Bà con sau khi ký Hợp đồng cho thuê đất, phải đi ra Văn phòng đăng ký đất đai, để đăng ký biến động với nội dung là đất đang cho thuê. Nhưng cả Bên thuê và Bên cho thuê không ai chịu làm. Mặc dù thủ tục đơn giản, cũng không tốn phí gì. Khi tranh chấp xảy ra, rất có thể Hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức.
Mà khi Hợp đồng bị tuyên vô hiệu, về nguyên tắc Các Bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Hiểu nôm na, Người thuê đất buộc phải tháo dỡ tài sản trên đất, giải phóng mặt bằng, trả nguyên hiện trạng đất cho Chủ đất. Như vậy là vừa bị hao hụt về tài sản, vừa bị mất chi phí di dời.
Từ đó cho thấy, việc giao kết Hợp đồng cho thuê đất, cho thuê mặt bằng phức tạp, chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý hơn rất nhiều so với việc cho thuê những tài sản thông thường khác, kể cả thuê nhà. Bởi Người thuê sẽ đầu tư tài sản trên đất trong quá trình thuê đất. Đặt vấn đề này, không chỉ bảo về quyền lợi cho Chủ đất. Mà cho cả Người thuê đất.
Ví dụ 4: Ông A cho Ông B thuê một thửa đất trống trong thời hạn 5 năm. Ông B sau đó đã xây Nhà hàng trên thửa đất này để kinh doanh. Nhưng sau khi đầu tư rất nhiều tiền vào việc xây nhà hàng để kinh doanh. Thì con đường trước Nhà hàng, được Nhà nước triển khai đầu tư xây dựng nâng cấp. Do việc thi công xây dựng đường, khiến việc đi lại của Người dân qua đường gặp khó khăn, thậm chí làm phải tạm rẽ đường đi hướng khác. Thành ra nhà hàng không có khách. 03 năm sau, đường mới xây xong, thì cũng là lúc Hợp đồng thuê đất gần hết hạn. Chủ đất không gia hạn, buộc Bên Thuê phải tháo dỡ tài sản trên đất. Bên B xem như sạt nghiệp.
Để tránh những rủi ro pháp lý như đã nêu trên, thì khi giao kết Hợp đồng cho thuê đất, cần phải lưu ý những vấn đề sau:
1. Phải quy định rõ mục đích thuê đất để làm gì. Nếu như mục đích chỉ để làm nhà xưởng, hay chỉ để làm quán nhậu đơn giản, thì phải ghi rõ là không được xây Nhà ở, Khách sạn hay các công trình kiên cố khác. Mà chỉ xây dựng tạm, theo giấy phép xây dựng tạm, nhằm dễ tháo dỡ và di dời khi chấm dứt Hợp đồng.
2. Quy định rõ việc xử lý tài sản trên đất khi chấm dứt Hợp đồng: Ví dụ Bên thuê phải tự tháo dỡ di dời. Hoặc Bên cho thuê sẽ được thừa hưởng tài sản đó. Hoặc Bên thuê sẽ bán lại tài sản đó cho Bên Cho thuê, trường hợp này phải quy định rõ là bán theo phương thức nào, giá trị ra sao, nhằm tránh tranh chấp do không thỏa thuận được giá.
3. Quy định rõ, nếu việc chấm dứt Hợp đồng thuê trước thời hạn - Thì Bên cho thuê phải bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất cho Bên thuê như thế nào, và tài sản trên đất phải được xử lý theo các trường hợp cụ thể nêu trên. Ngoài ra, cần cân nhắc đến trường hợp bất khả kháng, làm gián đoạn việc sử dụng đất như Ví dụ 4 nêu trên, thì trường hợp này Hợp đồng có được tạm hoãn và gia hạn không?!
4. Trong Hợp đồng phải quy định rõ, nếu Bên thuê bán tài sản trên đất, thế chấp, trao đổi tài sản trên đất, cho thuê tài sản trên đất, chuyển nhượng Hợp đồng thuê đất thì phải được sự đồng ý của Bên cho thuê. Đồng thời Bên mua tài sản trên đất phải kế thừa và thực hiện các nghĩa vụ trong Hợp đồng thuê đất đã ký trước đó......
Và về mặt thủ tục, Các Bên, nhất là Chủ đất cần phải đăng ký biến động, về việc đất đã cho thuê này. Vì chỉ khi một giao dịch được thực hiện tuân thủ đúng trình tự thủ tục mà pháp luật đã quy định. Thì quyền và lợi ích hợp pháp của các Bên mới được bảo hộ.
Viết tại Sài Gòn - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!