TRANH CHẤP NHÀ - ĐẤT KHI CHO NGƯỜI KHÁC ĐỨNG TÊN GIÙM: CHỦ SỞ HỮU "ẨN DANH" VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN LƯU Ý!

Tùy vào góc độ tiếp cận khác nhau, mà có nhiều cách để phân loại tài sản khác nhau. Một trong những cách phân loại tài sản đó là: Tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và Tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu.

Tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thường là những tài sản có giá trị hoặc có liên quan đến an toàn công cộng..... Ví dụ: Nhà cửa, đất đai, máy bay, tàu thủy, xe cộ .... Những tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu như: Vàng bạc, máy móc nông nghiệp, gia súc ....

Đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu - Thì chủ sở hữu được xác lập tư cách quyền sở hữu khi hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản mang tên mình. Giấy chứng nhận quyền sở hữu: Ví dụ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy đăng ký xe ..... Là chứng thư pháp lý, mà Nhà nước cấp cho Chủ thể nào đó, nhằm xác nhận họ chính là chủ sở hữu tài sản đó.

Trên cơ sở đó - Về mặt nguyên tắc, tài sản của Ai, thì sẽ do Người đó đứng tên. Đương nhiên nó là như vậy. Nhưng thực tiễn, có rất nhiều trường hợp, vì nhiều lý do khác nhau, có thể do quy định của pháp luật, hoặc vì lý do tế nhị nào đó, mà Chủ sở hữu thực sự, lại không phải là Người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Có thể kể ra đây một số trường hợp:

1. Có nhiều Người cùng hùn vốn với nhau mua một thửa đất để bán kiếm lời hoặc để sử dụng. Nhưng khi làm thủ tục sang tên, thì lại cho một Người đại diện đứng tên. Ví dụ: Ông A, Ông B, và Ông C mỗi Người góp 200 triệu để mua một thửa đất. Nhưng khi làm thủ tục sang tên từ Người bán thì cho Ông A đại diện đứng tên.

2. Có Người khi vay vốn Ngân hàng, vì thiếu tài sản thế chấp, nên nói Người quen cho "Mượn" giấy tờ Nhà để thế chấp cho Ngân hàng. Ví dụ Ông A vay tiền Ngân hàng, nhưng không có tài sản để thế chấp. Nên nói Em trai cho mượn Giấy tờ nhà để thế chấp. Bằng cách nói Người Em giả bán Nhà cho mình, để sang tên trên giấy tờ rồi đem đi thế chấp.

3. Trường hợp phổ biến nhất, đó chính là Việt kiều sinh sống ở nước ngoài. Muốn mua đất ở Việt Nam, nên gửi tiền về cho Người thân mua đất và nhờ đứng tên giùm. Ví dụ: Ông B là Người gốc Việt Nam sinh sống tại Mỹ. Ông B gửi tiền về nhờ Bà Z là Em gái mình mua giùm một số thửa đất, và nhờ Bà Z làm luôn thủ tục đứng tên giùm.

Trong những ví dụ trên, Chúng ta thấy rằng: Người đứng tên trên giấy tờ pháp lý - Gọi là Chủ sở hữu về mặt pháp lý, không phải là Chủ sở hữu thật sự của Tài sản (Hoặc chỉ là đồng sở hữu đối với trường hợp 1). Mà Chủ sở hữu thực sự là một Người khác - Người chủ thực sự này không hề đứng tên trên Giấy tờ pháp lý, nên ở đây Tác giả gọi họ là Chủ sở hữu "Ẩn danh".

Và đây chính là tiền đề cho những rủi ro pháp lý và tranh chấp xảy ra. Vì sao: Bởi vì câu chuyện "Nội tình" rằng Ai là Chủ sở hữu thật sự của tài sản, thì chỉ có Chủ ảo (Chủ đứng tên pháp lý) và Chủ thật (Chủ sở hữu "Ẩn danh") biết với nhau mà thôi. Kể cả giữa họ có Văn bản ghi nhận việc này, thì cũng chỉ giữa họ biết với nhau. Người ngoài không thể biết.

Do đó, về mặt phương diện pháp lý, Người đứng tên trên giấy tờ pháp lý, được suy đoán là Chủ sở hữu thật sự. Do đó, họ có quyền ra Công chứng để bán tài sản này cho một Người khác. Và Người mua trong trường hợp này, được pháp luật bảo vệ, vì họ là Người mua ngay tình, bởi họ không bắt buộc phải biết câu chuyện Chủ thật và Chủ ảo. Do đó, trong trường hợp Người Chủ thật sự, phát hiện tài sản đã bị bán, thì họ chỉ có thể kiện đòi Người chủ ảo trả tiền cho mình, mà không thể đòi Người mua trả lại tài sản.

Chúng ta sẽ phân tích thêm ví dụ để làm sáng tỏ vấn đề:

Ví dụ: Ông A, Ông B, và Ông C mỗi Người góp 200 triệu để mua một thửa đất có giá 600 triệu. Nhưng khi làm thủ tục sang tên từ Người bán, thì cho Ông A đại diện đứng tên, thay vì cả ba đứng tên. Ông B, Ông C tin tưởng vì cả ba Ông có ký một thỏa thuận có công chứng, ghi nhận rằng, Ông A bán thì phải hỏi ý kiến Ông B và C. Tuy nhiên họ không hiểu rằng, thỏa thuận này không có ý nghĩa với Người ngoài. Ví dụ: Ông A đem đất đi bán, khi Ông A ra văn phòng công chứng, họ sẽ hỏi có Vợ chưa, có Vợ rồi thì kêu cả Vợ ra ký, còn không thì đưa thêm giấy xác nhận độc thân, và Ông A bán ngon lành. Giả dụ Ông D là Người mua. Thì tài sản sẽ được sang tên cho Ông D. Sau đó Ông B và Ông C phát hiện, thì chỉ có thể kiện đòi Ông A trả tiền. Mà không được quyền kiện Ông D. Vì Ông C và Ông B, không hề đứng tên trên giấy tờ pháp lý. Và rằng thỏa thuận giữa A - B - C, thì chỉ có giá trị nội bộ giữa họ với nhau thôi.

Qua những phân tích và ví dụ trên, Chúng ta thấy rằng - Chủ sở hữu "Ẩn danh" chịu rủi ro pháp lý rất lớn, khi cho Người khác đứng tên trên giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Vì những "Chủ ảo" này, lại có giấy tờ pháp lý thật, nên họ sẽ thực hiện các quyền Chủ sở hữu như bình thường mà Người ngoài không thể biết và không bắt buộc phải biết. Và những Người mua trong trường hợp này, được pháp luật bảo vệ, vì họ ngay tình.

Do vậy, trong mọi trường hợp, những Người Chủ thật sự, không nên để cho Người khác đứng giùm, đứng hộ trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản của mình. Nếu cùng hùn vốn mua chung, thì nên cùng đứng tên là đồng sở hữu, vì pháp luật cho phép. Với Việt kiều, hiện nay pháp luật đã rất thông thoáng, khi cho phép họ được đứng tên sở hữu Nhà, đất trong nhiều trường hợp, cho nên không nhất thiết phải nhờ Người khác đứng tên giùm như trước đây, nhằm tránh rủi ro pháp lý.

Lưu ý: Những phân tích và Ví dụ trên không áp dụng đối với trường hợp tài sản chung của Vợ chồng. Đối với tài sản chung của Vợ chồng, dù một Người hay hai Người đứng tên đều có giá trị như nhau.

Viết tại Sài Gòn - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!