QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT - ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI THUỘC DIỆN QUY HOẠCH!

Trong một thời gian dài trước đây, chính sách pháp luật của Nhà nước, gần như là "Phong tỏa" đối với Đất đai thuộc diện bị quy hoạch. Nghĩa rằng: Người sử dụng đất có đất thuộc khu vực bị quy hoạch, thì gần như không được làm gì cả, ngoài việc giữ nguyên hiện trạng và sử dụng: Không được chuyển nhượng, tặng cho, trao đổi, cầm cố, thế chấp .....

Và vì quy định đó, tồn tại trọng một thời gian khá dài, nên nó đã ăn sâu vào tiềm thức của nhiều Người, ngay cả khi quy định của pháp luật đã thay đổi. Trong bài viết này, Tác giả sẽ trình bày ngắn gọn về một số khía cạnh pháp lý có liên quan đến Quyền của Người sử dụng đất đối với Đất đai thuộc diện bị quy hoạch, để Bà con có thể hiểu rõ thêm, nhằm vận dụng và hiểu rõ quyền lợi của mình.

I. Hiểu về Quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Khi Quyền sử dụng đất thuộc Khu vực Quy hoạch nào đó, thường nó sẽ xảy ra 03 trường hợp:

1. Người đang sử dụng đất tiếp tục được sử dụng đất nguyên hiện trạng, như chưa có chuyện gì xảy ra, không những thế, Họ còn đưởng hưởng lợi từ sự phát triển trong khu vực quy hoạch mang lại. Trường hợp này, hiểu nôm na, là Quyền của Người sử dụng đất hoàn toàn phù hợp với quy hoạch.

2. Người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp này, được hiểu là Đất của Người đang sử dụng không phù hợp với quy hoạch, nên phải chuyển mục đích. Ví dụ: Ông A có 200 mét vuông đất nông nghiệp, nhưng nay thửa đất này thuộc diện Quy hoạch thành Khu dân cư. Do đó, Ông A phải làm thủ tục chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang Đất ở. Và sau khi xong thủ tục này. Ông A vẫn được tiếp tục sử dụng thửa đất này. Trường hợp này, Ông A cũng có lợi từ việc Đất của mình thuộc diện quy hoạch.

3. Người sử dụng đất, bị thu hồi đất, và được Nhà nước hỗ trợ, bồi thường, tái định cư. Trường hợp này, được hiểu là Người sử dụng đất không được tiếp tục sử dụng đất khi bị thu hồi chính thức, vì có thể nó thuộc Khu quy hoạch về quốc phòng hay kinh tế, ví dụ như xây dựng Cảng hàng không, Thao trường ......

Như vậy, từ các viện dẫn trên: Bà con cần hiểu rằng, không phải lúc nào Quyền sử dụng đất của mình thuộc diện quy hoạch, là đều sẽ bị thu hồi. Đó là một cách hiểu sai. Những trường hợp mà Quyền sử dụng đất của mình phù hợp với Quy hoạch, thì sẽ được tiếp tục sử dụng, và được hưởng giá trị đất tăng thêm từ việc Quy hoạch đó.

II. Quyền của Người sử dụng đất đối với Đất đai thuộc diện quy hoạch

Pháp luật phân chia ra hai trường hợp với Quyền hạn có khác nhau, giành cho Người sử dụng đất, đối với Đất đai thuộc diện bị quy hoạch. Việc phân chia này dựa trên tiêu chí về thời hạn, thời gian diễn ra Quy hoạch sử dụng đất, mà trực tiếp là Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện:

1. Thứ nhất - Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố - Nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Điều này có nghĩa rằng, mặc dù đã có quy hoạch sử dụng đất, nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì xem như chưa có chuyện gì xảy ra, Bà con được tiếp tục sử dụng đất với các quyền năng như bình thường: Được chuyển nhượng, trao đổi, thế chấp ...... như trước.

2. Thứ hai - Trường hợp Quy hoạch sử đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, trường hợp này được phân ra hai trường hợp nhỏ:

a. Một là, Nếu thửa đất của Bà con thuộc diện phải chuyển mục đích sử dụng đất hoặc bị thu hồi đất theo kế hoạch - Thì Bà con vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất: Ví dụ vẫn được chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, thế chấp...... Nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; Nếu Bà con có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

b. Hai là, Nếu không thuộc trường hợp (a) vừa nêu, nghĩa rằng Thửa đất của Bà con không thuộc diện bị thu hồi hoặc chuyển mục đích, thì Bà con được tiếp tục sử dụng với các quyền năng như trước đây. Hiểu nôm na là xem như chưa có chuyện gì xảy ra.

Nói tóm lại, chỉ trừ mục 2.a đã nêu trên, là có một chút hạn chế về Quyền sử dụng đất cho Bà con: Tức là Bà con không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Những trường hợp còn lại, không làm hạn chế Quyền của Người sử dụng đất. Nghĩa rằng, ngay cả trường hợp Thửa đất của Bà con thuộc diện quy hoạch, và bị thu hồi, thì tính đến trước thời điểm có quyết định thu hồi chính thức: Bà con vẫn được chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho ..... Vấn đề là thường sẽ ít Người bỏ tiền ra nhận chuyển nhượng (Mua) đất trong trường hợp này. Trừ khi đó là những Người đầu tư chuyên nghiệp, Họ sẽ tính toán được rằng: Tiền nhận bồi thường sẽ lớn hơn tiền bỏ ra mua, hoặc có thể đó là Quy hoạch treo.

Viết tại Sài Gòn - Luật sư Đặng Bá Kỹ!