PHÒNG TRÁNH RỦI RO KHI CHO "MƯỢN" GIẤY TỜ PHÁP LÝ NHÀ ĐẤT (SỔ HỒNG) ĐỂ VAY VỐN NGÂN HÀNG!

Chúng ta hãy bắt đầu bằng ví dụ về một vụ việc cụ thể: Ông A muốn vay tiền của Ngân hàng; Ngân hàng yêu cầu Ông A phải có tài sản bảo đảm (Thế chấp) mới cho vay. Tuy nhiên Ông A lại không có tài sản nào đáng giá hoặc có nhưng đã bảo đảm cho các khoản vay khác rồi - Vì vậy Ông A nói Ông B cho mình "mượn" Giấy tờ pháp lý nhà đất của Ông B (Bà con ta hay gọi là Bìa nhà đất, sổ đỏ, sổ hồng.... Từ đây sẽ gọi chung là Sổ hồng cho gọn) để thế chấp cho Ngân hàng nhằm được chấp thuận cho vay tiền. Ông B vì nhiều lý do mà đồng ý cho Ông A "mượn" Sổ hồng, có thể là bởi tình thân quen biết muốn giúp đỡ nhau, cũng có thể là vì một lợi ích nào khác. Tuy nhiên điều cốt lõi khiến Ông B lẫn một số Bà con ta sẵn sàng cho "mượn" Sổ hồng như vừa nêu - Đều xuất phát từ một nhận định sai lầm rằng: Việc cho "mượn" Sổ hồng chỉ nhằm tạo điều kiện hợp thức hóa thủ tục vay vốn thôi, thực tế sẽ không có chuyện gì xảy ra cả?!!

Mặc dù vậy, giao dịch vừa nêu sẽ dẫn đến rủi ro pháp lý mà điều tồi tệ nhất có thể xảy ra là Bà con sẽ mất trắng Nhà, đất của mình: Đó là trong trường hợp Người vay không trả được nợ hoặc cố tình không trả nợ cho Ngân hàng. Thật vậy - Mặc dù, Bà con ta hay dùng từ cho "mượn" Sổ hồng, Tác giả cũng dùng như vậy khi diễn giải lại tình huống, cho Bà con dễ hiểu vì thấy quen quen; Nhưng về phương diện pháp lý lẫn thực tế - Để cái gọi là "mượn" Sổ hồng đó được hoàn thành cho giao dịch vay vốn Ngân hàng, thì Bà con với tư cách là Người cho "mượn" Sổ hồng này phải tham gia một trong hai giao dịch:

1. Một là, Bà con (Ông B trong ví dụ trên) trực tiếp ký một Hợp đồng thế chấp Nhà, đất với Ngân hàng nhằm đảm bảo việc trả nợ cho khoản vay của Ông A (Người vay vốn) với Ngân hàng.

2. Hai là, Bà con (Ông B trong ví dụ trên) ký một Hợp đồng ủy quyền cho Ông A, để Ông A được thay mặt Bà con ký Hợp đồng thế chấp Nhà, đất với Ngân hàng nhằm đảm bảo việc trả nợ cho khoản vay của Ông A (Người vay vốn) với Ngân hàng.

Mặc dù có một chút khác nhau về trình tự thực hiện, nhưng cả hai trường hợp trên đều giống nhau ở hệ quả pháp lý: Người vay tiền của Ngân hàng, được nhận tiền từ Ngân hàng chính là Ông A (Người đi vay); Còn Bà con (Ông B) chính là Người đã thế chấp Nhà, đất của mình cho Ngân hàng, nhằm đảm bảo việc trả nợ tiền vay của Ông A. Cái mà Bà con ta hay gọi là "mượn" Sổ hồng đó, chỉ là hình thức biểu hiện bên ngoài, còn thực tế là Bà con đã chấp nhận đem tài sản là Nhà, đất của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay của Ông A (Người vay).

Có nghĩa rằng, nếu sau khi vay được tiền mà Ông A không trả được nợ cho Ngân hàng hoặc không muốn trả nợ cho Ngân hàng, thì Ngân hàng sẽ phát mại tài sản là Nhà, đất của Bà con đã thế chấp nêu trên để thu hồi nợ đã cho vay (Bán Nhà, đất để thu hồi nợ). Nếu Bà con không tự nguyện thi hành, Ngân hàng sẽ khởi kiện ra Tòa án để được quyền yêu cầu Cơ quan thi hành án ra quyết định cưỡng chế thi hành: Kê biên Nhà, đất đã thế chấp, bán đấu giá, trục xuất ra khỏi nhà để giao Nhà, đất cho Người mua trúng đấu giá.

Thông thường có thể trước khi thế chấp Nhà, đất như nêu trên, Bà con đã có một thỏa thuận nào đó với Người vay và Bà con tin tưởng thỏa thuận này có giá trị: Ví dụ như Bên vay (Ông A) ký văn bản cam kết chỉ "mượn" Sổ hồng để hợp thức hóa thủ tục vay thôi, chứ không sao cả..... Tuy nhiên, thỏa thuận này không có hiệu lực với Ngân hàng, hay nói cách khác đó chỉ là chuyện riêng, chuyện nội bộ giữa Bà con (Ông B) với Bên vay (Ông A), vì vậy mọi lý lẽ của Bà con như chỉ nghĩ là cho "mượn" sổ vậy thôi chứ không biết gì cả.... Đều không được chấp nhận. Ngay kể cả Người vay dù đang có tài sản khác, nhưng nếu Họ cố tình không trả nợ, thì Ngân hàng trước hết cũng sẽ đòi xử lý tài sản thế chấp là Nhà, đất của Bà con trước, vì đây là tài sản đã có đăng ký giao dịch bảo đảm nên nó được ưu tiên thanh toán cho Ngân hàng mà không sợ bị tranh giành bởi những Chủ thể khác (Hiệu lực đối kháng với Bên thứ ba).

Tất nhiên sau khi Bà con bị Ngân hàng bán Nhà, đất để thu hồi nợ vay của Ông A như đã nêu, Bà con có quyền yêu cầu Ông A bồi hoàn, nhưng việc đó không liên quan đến Ngân hàng - Quan trọng hơn, việc Ông A có tài sản để bồi hoàn lại cho Bà con hay không là một điều không chắc chắn, nhưng chắc chắn là Bà con đã bị mất Nhà, đất. Trong câu chuyện này, việc xử lý của Ngân hàng không sai, chỉ là do một số Bà con ta không biết quy định của pháp luật nên mới thế. Đúng ra, khi tiến hành công chứng Hợp đồng thế chấp nêu trên, Công chứng viên cần phải giải thích hệ quả pháp lý khi giao kết loại hợp đồng đó, giống như nội dung Bài viết này, cho Bà con hiểu, để từ đó quyết định có giao dịch hay không. Một phần vì không hiểu, một phần vì lợi ích trước mắt, bởi nhiều trường hợp khi cho "mượn" Sổ như vậy sẽ được Người vay trả cho hàng chục thậm chí là hàng trăm triệu, thấy dễ lợi quá, lại nghĩ không bị sao cả nên Bà con ta mới rơi vào cảnh "Bút sa gà chết"!

Vì vậy - Thông qua Bài viết này, hi vọng Bà con ta hiểu được những rủi ro pháp lý khi cho "mượn" Sổ hồng để thế chấp vay vốn Ngân hàng là nguy hiểm như thế nào. Tất nhiên trong những trường hợp đặc biệt vì tình thân nên phải cho "mượn" nhằm giúp đỡ nhau lúc khó khăn, Người vay cũng đàng hoàng, sau khi vay được tiền luôn có trách nhiệm làm kiếm tiền để trả nợ Ngân hàng, và nếu trả nợ đầy đủ thì đương nhiên sẽ không sao, vì sau khi hết nợ, giải chấp thì sẽ lấy được Sổ hồng về cho Bà con - Những trường hợp này cũng không phải hiếm. Chính vì vậy, Bà con cần phải thận trọng, suy sâu xét kĩ trước khi tham gia loại giao dịch này. Nếu không phải vì tình thân, nghĩa rằng chỉ vì tiền, thì không nên tham gia giao dịch này - Bởi quá rủi ro và nguy hiểm.

Viết tại Sài Gòn - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!