TRANH CHẤP “ĐẤT ĐAI" - QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ: LÝ LUẬN - THỰC TIỄN VÀ BẤT CẬP!

Trong thực tiễn, vì nhiều lý do khác nhau, tồn tại trường hợp Chủ một thửa đất nào đó, bị bao bọc (Vây bọc) bởi những thửa đất của Người khác xung quanh (Bao vây tứ phía), mà không có bất kỳ lối đi nào khác hoặc có, nhưng lại không đủ để đi lại. Thực tiễn đó, đòi hỏi Chủ đất bị vây bọc, cần phải có một lối đi qua một trong những thửa đất của Người khác.

Trên cơ sở thực tiễn đó, Pháp luật đã dự liệu và đưa ra những quy định, nhằm giải quyết vấn đề này. Tuy vậy, nhiều tranh chấp có liên quan đã phát sinh: Một phần vì chưa hiểu quy định của pháp luật; Một phần vì những lý do đời thường khác. Dẫn đến việc Bà con bị kéo vào những tranh chấp không đáng có. Vì vậy, trong phạm vi Bài viết này, Tác giả sẽ luận giải một số luận điểm pháp lý về "Quyền có lối đi của Bất động sản bị vây bọc", để Bà con tham khảo!

I. CƠ SỞ PHÁT SINH QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA

Việc Chủ đất chỉ được đòi quyền có lối đi qua một bất động sản liền kề khác, khi thỏa mãn, một trong hai trường hợp sau:

1. Chủ thửa đất, bị bao vây tứ phía bởi đất của Người khác, mà không có bất kì đường đi, lối lại nào, dẫn từ đất nhà mình, ra đường công cộng. Hiểu nôm na, là đất "Lọt thỏm" trong toàn bộ những thửa đất của Người khác.

Ví dụ 1: Ông A có 1 thửa đất, mà 04 phía đều giáp đất của Người khác, không hề có lối riêng để ra vào từ đường công cộng.

2. Chủ thửa đất, bị bao vây tứ phía bởi đất của Người khác, tuy có lối đi, nhưng lối đi quá nhỏ, không đủ để đi lại, khó khăn trong việc đi lại.

Ví dụ 2: Ông A có 1 thửa đất, mà 04 phía đều giáp đất của Người khác, mặc dù có lối riêng để ra vào từ đường công cộng, nhưng lối đi quá bé, không đủ cho chiếc xe ba gác của Ông ra vào.

Như vậy, chỉ khi rơi vào một trong hai trường hợp nêu trên, thì Chủ đất bị vây bọc, mới có quyền đặt vấn đề về Quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề của Người khác. Theo đó, những trường hợp còn lại, thì không có quyền này.

II. CÁCH XÁC ĐỊNH LỐI ĐI QUA

Về mặt thực tế, khi Chủ một thửa đất bị bao vây bởi các bất động sản liền kề khác, thì Chủ đất này có thể lựa chọn đi qua bất kỳ hướng nào, đều có thể đi được về mặt thực tế.

Tuy nhiên, để công bằng và tránh tranh chấp, Luật quy định, Chủ đất bị vây bọc, được quyền lựa chọn chỉ một lối đi qua một trong các bất động sản liền kề, với các tiêu chí sau:

1. Lối đi phải mở trên bất động sản liền kề nào được xem là thuận tiện và hợp lý nhất.

Như vậy, mặc dù thực tế, có thể băng qua theo nhiều ngã. Nhưng Chủ đất bị vây bọc, chỉ được lựa chọn lối đi nào, được xem là hợp lý và thuận tiện nhất.

Ví dụ 3: Ông A có 1 thửa đất, mà 04 phía đều giáp đất của Người khác, cần phải có lối riêng băng qua đất Người khác để ra vào từ đường công cộng. Ví dụ, nếu mở lối trên đất Ông B, thì phải đi vòng và mất 200 m chiều dài; Mở lối trên đất Ông C, cũng phải đi vòng mất 300m; Mở lối trên đất Ông D, cũng phải đi xa mất 200m; Mở lối băng qua đất nhà Ông E, chỉ mất 50m. Trong trường hợp này, việc mở lối qua nhà Ông E, được xem là thuận lợi và hợp lý nhất.

2. Lối đi phải mở trên bất động sản liền kề nào được xem là ít gây thiệt hại nhất cho bất động sản bị mở lối đi.

Ví dụ 4: Cũng giống như ví dụ vừa nêu; Mặc dù việc mở đường qua Nhà Ông E là ngắn nhất. Tuy nhiên, nếu việc mở đường qua nhà Ông E, dẫn đến hệ quả là phải đập bỏ, phá dỡ một phần Nhà Ông E, thì mọi việc lại cần phải xác định lại.

Nghĩa rằng, việc xác định lối đi nào phải tổng hợp trên nhiều yếu tố: Thuận lợi và hợp lý nhất; Nhưng đồng thời phải ít gây thiệt hại nhất.

III. NGHĨA VỤ PHÁP LÝ CỦA CÁC BÊN

Khi đã xác định được việc cần phải mở lối đi và xác định được ví trí cần mở lối đi như trên. Thì Chủ đất bị vây bọc có quyền yêu cầu, và Chủ đất liền kề phải đồng ý cho Chủ đất bị vây bọc, mở một lối đi qua đất nhà mình. Đây là một nghĩa vụ bắt buộc về mặt pháp lý.

Tất nhiên, lúc đó Các bên phải xác định rõ vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi. Và cố định lối đi như vậy. Để không phải tùy tiện muốn đi thế nào thì đi.

Đổi lại, Chủ đất bị vây bọc, phải đền bù, nôm na là phải trả tiền cho Chủ đất đã phải chịu thiệt do chấp nhận mở lối đi cho mình.

Ở đây, Bà con phải phân biệt để tránh nhầm lẫn, tiền trả ở đây là trả cho mở lối đi, có thể hiểu là tiền thuê lối đi. Mà không phải là mua phần đất là lối đi đó. Đất của Ai vẫn thuộc quyền sở hữu của Người đó. Tất nhiên, thực tế thì nhiều Bà con vẫn mua đứt lối đi luôn, bản chất là mua đất luôn. Nhưng như vậy là không đúng với bản chất về quyền lối đi này. Và dẫn đến hệ quả là không áp dụng được cái hay của pháp lí về sau.

Ví dụ 5: Ông A có 1 thửa đất, mà 04 phía đều giáp đất của Người khác, cần phải có lối riêng băng qua đất Người khác để ra vào từ đường công cộng. Sau khi xác định, thì Ông A đã được mở lối đi trên đất Ông B. Ông A phải trả tiền thuê lối đi này. Giả sử vài năm sau, Ông A mua đất của Ông C ngay liên kề, và nhập hai mảnh đất vào một, vì trước đây đất Ông C có đường ra lộ, nay cả hai miếng đều thuộc Ông A, nghĩa là đất Ông A đều đã có đường ra lộ. Lúc này, Ông B có quyền đòi lại lối đi, không cho Ông A đi qua đất nhà mình nữa. Vì căn cứ đất bị vây bọc của Ông A không còn. Tuy nhiên nếu trước đây hai bên đã mua đoạn bán đứt lối đi này, thì vì đất đã bán, Ông B không được đòi lại.

Qua ví dụ, Bà con cần xác định ở đây là trả tiền thuê lối đi, điểm khác ở đây là Bên có đất buộc phải cho thuê về mặt pháp lý, tức không được từ chối. Nhưng ở đây hoàn toàn không phải mua bán đất. Đây là điều rất nhiều Người nhầm lẫn.

IV. BẤT CẬP VÀ TRANH CHẤP

Mặc dù về phương diện pháp lý, Luật đã quy định như trên, nhưng thực tế tranh chấp xảy ra vẫn rất nhiều. Bởi quy định của pháp luật có một số điểm chưa rõ ràng.

Chẳng hạn, Luật quy định, là Bên đi nhờ, phải đền bù. Nhưng đền bù thế nào, giá cả ra sao, Luật không nói. Cho nên, Bên không muốn cho đi nhờ, cứ hét giá thật cao, và lấy lý do là Bên kia không trả tiền, nên không cho đi. Thế là lục tục kéo nhau ra Tòa, tranh chấp loạn cả lên.

Hay như, Luật quy định là Lối đi hợp lý. Nhưng thế nào là hợp lý. Hợp lý cho xe máy, xe ba gác ra vào, hay hợp lý cho Xe tải ra vào; Luật không có nói. Rồi cũng lục tục kéo nhau ra Tòa.

Trong thực tiễn, những tranh chấp này, đôi khi không lớn, nhưng hậu quả để lại khá nặng nề, đó là việc Các bên không chịu thương lượng, hợp tác, rồi gây rối, ẩu đả nhau, nhiều khi vướng vào lao lý. Vì vậy, trên cơ sở quy định của Pháp luật, Bà con cũng nên cân nhắc, để tránh tranh chấp. Trong trường hợp này, nếu có tranh chấp, thì gọi là tranh chấp quyền về lối đi qua, không phải tranh chấp đất đai như nhiều Người lầm tưởng. Thẩm quyền giải quyết, thuộc về Tòa án.

Viết tại Sài Gòn - Luật sư Đặng Bá Kỹ!