THU HỒI ĐẤT DO VI PHẠM PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI: LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN!
Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, thì Người sử dụng đất, có thể bị thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
Trường hợp 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh.
Trường hợp 2: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Trường hợp 3: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
Trường hợp 4: Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Mỗi một nhóm trường hợp thu hồi đất vừa nêu, có sự khác nhau về: Căn cứ thu hồi, việc bồi thường hỗ trợ khi thu hồi…. Trong phạm vi Bài viết này, Tác giả sẽ tập trung phân tích, luận giải về trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Những trường hợp còn lại, Tác giả sẽ phân tích, trong các Bài viết về sau.
I. CÁC CĂN CỨ THU HỒI ĐẤT DO VI PHẠM PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI
Vi phạm pháp luật về đất đai, hiểu nôm na, là các Chủ thể có liên quan đến việc sử dụng đất đai, không thực hiện đúng các quy định mà pháp luật yêu cầu hoặc/và thực hiện những hành vi mà pháp luật không cho phép, hay bị cấm thực hiện.
Ngoài ra, Độc giả cũng cần hiểu thêm rằng: Đây là trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai - Mà không phải chỉ là do Người sử dụng đất vi phạm. Nghĩa rằng, việc vi phạm có thể xuất phát từ Cơ quan chức năng: Ví dụ giao đất không đúng thẩm quyền, hay giao đất không đúng đối tượng, thì sai phạm ở đây là của Cơ quan chức năng - Tuy nhiên, trong trường hợp này, vẫn phải thu hồi đất từ Người sử dụng. Vì vốn dĩ, Họ không được giao đất đúng quy định (Sai đối tượng hoặc bởi Cơ quan không có thẩm quyền).
Khi Người sử dụng đất, có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai; Đó là cơ sở để Nhà nước xem xét việc thu hồi đất. Tuy nhiên, Việc thu hồi phải dựa trên các căn cứ luật định; Trên cơ sở các Văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Theo đó - Các căn cứ thu hồi cụ thể bao gồm:
1. Sử dụng đất không đúng mục đích
Việc thu hồi trong trường hợp này phải thỏa mãn cùng lúc 3 điều kiện: Sử dụng đất không đúng mục đích + Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này + Tiếp tục vi phạm.
Ví dụ 01: Ông A có 01 thửa đất với mục đích sử dụng là trồng lúa. Nhưng Ông A lại tự ý đào thành ao, để thả cá. Do việc sử dụng đất của Ông A là sai mục đích, nên đã bị xử phạt vi phạm hành chính về sai phạm này. Tuy nhiên, sau khi bị xử phạt; Ông A vẫn tiếp tục sử dụng sai mục đích. Do vậy, sẽ bị xem xét thu hồi.
Như vậy, Bà con cần lưu ý, là việc sử dụng đất không đúng mục đích, sẽ không bị thu hồi ngay; Mà trước hết phải bị xử phạt vi phạm hành chính; Nhưng sau đó vẫn tiếp tục vi phạm, thì mới có thể bị thu hồi.
2. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất
Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định. Như vậy, trong trường hợp này, Người sử dụng đất, bị thu hồi đất vì đã có hành vi cố tình, lưu ý là cố tình, hủy hoại đất của chính mình, thì sẽ bị thu hồi.
Ví dụ 2: Ông B có một thửa đất để trồng cây hàng năm; tuy nhiên Ông B lại có hành vi đào đất, đổ các dung dịch có khả năng gây mặn cho đất, khiến đất không thể dùng để trồng cây hàng năm nữa. Thì bị xem xét để thu hồi đất. Lưu ý, trường hợp này, khồng cần điều kiện đi kèm, là đã bị xử phạt hành chính. Nhưng cơ quan nhà nước muốn thu hồi đất, thì trước đó, phải có biên bản xác định về việc vi phạm này.
3. Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đối với Đất không được chuyển nhượng, tặng cho
Đây là trường hợp mà bà con lỡ mua phải đất, hay nhận tặng cho, đối với thửa đất mà pháp luật cấm việc mua bán hay tặng cho. Thì Bà con sẽ bị thu hồi, dù lỡ mua nhầm.
Ví dụ 3: Đất được giao cho các Cơ sở tôn giáo để xây dựng Chùa chiền; Hoặc giao cho Cộng đồng dân cư để xây dựng các Cơ sở tín ngưỡng như Đình, Đền ...... thì không được nhận chuyển nhượng!:
Bà con phải đặc biệt chú ý điểm này, nếu không là mua đất không đúng điều kiện, là sẽ bị thu hồi ngay!
4. Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng
Đây là trường hợp mặc dù Người sử dụng đất, có được đất do Nhà nước giao. Tuy nhiên, do Cơ quan Nhà nước giao “Nhầm” đối tượng, nên đất bị thu hồi.
Ví dụ 4: Ông D không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Nhưng lại được Ủy ban nhân dân huyện B giao cho một thửa đất trồng lúa. Thì việc giao đất này, là không đúng đối tượng. Nên thửa đất sẽ bị thu hồi.
5. Đất được giao, cho thuê không đúng thẩm quyền
Theo quy định, chỉ có Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh và Huyện mới có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. riêng Ủy ban cấp xã chỉ được cho thuê đất thuộc quỹ đất Công ích của Xã chưa sử dụng đến. Do đó, nếu các cơ quan khác tiến hành giao đất là không đúng thẩm quyền, thì sẽ bị thu hồi.
Ví dụ: Sở tài nguyên và môi trường Tỉnh X, ra quyết định giao cho Ông E một thửa đất. Thì việc giao đất này sẽ bị thu hồi, vì không đúng thẩm quyền.
6. Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm
Trường hợp này, hầu như chỉ áp dụng đối với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ví dụ Đơn vị XYZ, được Nhà nước giao đất rừng để quản lý. Nhưng lại để cá nhân, tổ chức khác lấn, chiếm. thì sẽ bị thu hồi.
7. Đất không được chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm
Trường hợp này, đất bị thu hồi, khi thỏa mãn hai điều kiện: Là loại đất không được mua bán, trao đổi, tặng cho, để thừa kế ….. và Người sử dụng thiếu trách nhiệm để bị lấn chiếm. Lưu ý, phải là do thiếu trách nhiệm, còn đã có trách nhiệm, mà vẫn bị Bọn cô hồn các đảng, xông vào chiếm, thì không bị thu hồi. Ví dụ như đất tín ngưỡng, đất cho đền, đình ……. Là loại đất không được chuyển quyền, nếu thiếu trách nhiệm, để bị lấn chiếm, sẽ bị thu hồi.
8. Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành.
Ví dụ 8: Ông Z được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, nhưng sau vài ba năm sử dụng, thì không chịu trả tiền thuê nữa. Dù bị xử phạt hành chính, nhưng vẫn không chịu nộp. Trường hợp này, Ông Z sẽ bị thu hồi đất.
9. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục
Ví dụ 9: Ông M nhận chuyển nhượng một thửa đất trồng cây hàng năm, ta hay gọi là đất hoa màu, như trồng rau, củ …. Tuy nhiên, Ông M lại đi du lịch thăm con cháu, vài năm, tức là không sử dụng liên tục 12 tháng, thì sẽ bị thu hồi. Lưu ý: Nếu Ông M cho người khác mượn trồng rau, thì vẫn được xem là có sử dụng.
10. Đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục
Ví dụ 10: Ông N nhận chuyển nhượng một thửa đất trồng cây lâu năm, Ví dụ như bạch đàn…. Tuy nhiên, Ông N lại đi du lịch thăm con cháu, vài năm, tức là không sử dụng liên tục 18 tháng, thì sẽ bị thu hồi. Lưu ý: Nếu Ông N cho người khác mượn trồng, thì vẫn được xem là có sử dụng.
11. Đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục
Ví dụ 11: Ông H được Nhà nước giao cho một thửa đất để trồng rừng…. Tuy nhiên, Ông H lại đi du lịch thăm con cháu, ba bốn năm, tức là không sử dụng liên tục 24 tháng, thì sẽ bị thu hồi. Lưu ý: Nếu Ông H cho người khác mượn trồng, thì vẫn được xem là có sử dụng.
12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; Trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Ví dụ 12: Ông Y được Nhà nước cho thuê một thửa đất, để thực hiện dự án chăn nuôi. Tuy nhiên, sau khi hết thời hạn 12 tháng, và được gia hạn 24 tháng, tức là 03 năm sau, Ông Y vẫn không đưa đất vào sử dụng thì, sẽ bị thu hồi đất.
II. THÔNG BÁO TRƯỚC KHI THU HỒI ĐẤT
Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Điều đó có nghĩa rằng, nếu Bà con nhận được quyết định thu hồi đất, mà trước đó chưa nhận được thông báo, hoặc nhận được thông báo trong thời hạn ngắn hơn, thì xem như cơ quan Nhà nước chưa làm đúng quy trình.
III. HỆ QUẢ KHI BỊ THU HỒI ĐẤT DO VI PHẠM PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI
Khác với việc khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, hay để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng – Người sử đất được bồi thường, hỗ trợ.
Thì khi bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai – Người sử dụng đất không được bồi thường, hỗ trợ về đất. Trường hợp Người sử dụng đất bị thu hồi theo các mục: 1, 2, 3, 6, 7, 12 của mục I nêu trên, thì Người sử dụng đất còn không được bồi thường cả tài sản trên đất.
Ngoài ra, Bà con cũng cần lưu ý: Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật (Ví dụ xây dựng trái phép) hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì cũng không được bồi thường về tài sản trên đất!
Viết tại Sài Gòn - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!