THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU VÀ CHUYỂN GIAO RỦI RO TRONG GIAO DỊCH MUA BÁN VỀ NHÀ Ở: PHÂN TÍCH VÀ LUẬN GIẢI!

Chúng ta, hãy bắt đầu bằng một Ví dụ: Sáng ngày 02/01/2020, Ông A đã ký Hợp đồng có công chứng bán nhà cho Ông B, vào buổi chiều ngày hôm đó, Ông A đã bàn giao nhà cho Ông B, Ông B cũng đã thanh toán đầy đủ tiền cho Ông A. Tối hôm đó, do bị động đất, căn nhà sụp đổ hoàn toàn. Câu hỏi đặt ra là: Ai phải gánh chịu thiệt hại của việc nhà bị đổ này - Giả định rằng, trong Hợp đồng các Bên đã không quy định về vấn đề đó?!

Trước khi viết Bài này, Tác giả đã đăng câu hỏi vừa rồi trên Trang, rất vui vì đã có nhiều Bà con tham gia đóng góp ý kiến. Trong đó, đa phần Bà con đều cho rằng, Ông B (Bên mua) phải gánh chịu, với lập luận: Hợp đồng công chứng đã có hiệu lực, các Bên đã giao nhận nhà và tiền xong xuôi, nhà bị đổ là do bất khả kháng, nên Ông B phải chịu!! Nghe qua thì có vẻ hợp lý - Nhưng thực tế, quy định của pháp luật có phải như vậy?! Bài viết này, sẽ giúp Bà con, trả lời câu hỏi đó.

I. PHÂN BIỆT THỜI ĐIỂM HỢP ĐỒNG CÓ HIỆU LỰC VÀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN

1. Như trên đã nêu, nhiều Bà con cho rằng, thiệt hại là Ông B phải chịu, vì Hợp đồng đã công chứng, nên đã làm phát sinh hiệu lực. Thực ra lập luận như vậy là không chính xác - Và Bà con đang bị nhầm lẫn giữa thời điểm Hợp đồng phát sinh hiệu lực và thời điểm chuyển giao quyền sở hữu. Trong khi, hai thời điểm này, không phải lúc nào cũng đồng nhất:

Ví dụ 01: Anh H ra tiệm vàng, để mua 02 cây vàng: Chủ hàng giao 02 cây vàng, Anh H giao tiền, xong lên xe về. Trong ví dụ này: Thời điểm giao kết hợp đồng, thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực, thời điểm thực hiện hợp đồng, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản, thời điểm hoàn thành hợp đồng, gần như cùng một lúc.

Ví dụ 02: Anh H ký Hợp đồng, đặt mua của Ông P một bộ bàn ghế bằng gỗ, và quy định đúng ngày thứ 10, tính từ ngày ký Hợp đồng, phải giao hàng. Nếu các bên không có bất kỳ quy định nào khác, thì Hợp đồng đã phát sinh hiệu lực từ thời điểm các bên ký kết Hợp đồng này, chứ không phải đợi 10 ngày sau, khi Ông P giao hàng, thì hợp đồng mới phát sinh hiệu lực. Như vậy trong ví dụ này, thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực là thời điểm các bên ký kết Hợp đồng, thời điểm giao hàng là đúng ngày thứ 10, tính từ ngày ký Hợp đồng; Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là khi Anh H nhận được hàng (Chiếm hữu).

2. Việc phân biệt thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng và thời điểm chuyển giao quyền sở hữu có ý nghĩa rất quan trọng. Việc xác định đúng thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng, là xác định kể từ thời điểm đó, các Bên tham gia hợp đồng mới bị ràng buộc về quyền và nghĩa vụ đối với nhau, Bên có quyền mới được phép yêu cầu bên kia thực hiện nghĩa vụ đối với mình, cũng là căn cứ để xác định sự vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Do vậy, nếu Hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực, hoặc bị vô hiệu, thì không bên nào có quyền yêu cầu bên kia phải thực hiện nghĩa vụ đã được quy định trong hợp đồng.

3. Trong khi đó - Việc xác định đúng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, sẽ là căn cứ để xác định thời điểm mà Người Chủ mới được quyền thực hiện các quyền năng của Chủ sở hữu tài sản như mua bán, trao đổi, tặng cho....... Vì về nguyên tắc, khi chưa xác lập quyền sở hữu, hay thậm chí đã được xác lập quyền sở hữu, nhưng chưa hoàn tất thủ tục theo quy định của pháp luật, thì cũng chưa đủ điều kiện để được thực hiện quyền năng của Chủ sở hữu. Ví dụ như, đã ký Hợp đồng công chứng mua nhà, đã nhận nhà, đã giao tiền, nhưng chưa đăng bộ sang tên, thì cũng không thể bán lại ngay cho người khác.

II. THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN VỀ NHÀ Ở VÀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

Luật có phân định về hai loại giao dịch mua bán về nhà ở với các thời điểm là phát sinh hiệu lực Hợp đồng khác nhau, và thời điểm chuyển giao quyền sở hữu khác nhau:

1. Đối với việc mua bán nhà ở thông thường, tức là mua bán nhà ở giữa Bà con ta với nhau, thì Hợp đồng mua bán nhà ở này bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Thời điểm Hợp đồng có hiệu lực là từ khi được công chứng hoặc chứng thực - Và thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là khi: Bên Bán đã nhận đủ tiền và Bên mua đã nhận bàn giao nhà (Trừ khi có thỏa thuận khác - Chúng ta không bàn). Như vậy, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà trong trường hợp này phải thỏa mãn cùng lúc 02 điều kiện (Chứ không phải chỉ 01 trong 02) - Đó là: Bên Bán đã nhận đủ tiền và Bên mua đã nhận bàn giao nhà. Điều đó, cũng có nghĩa là dù đã đăng bộ sang tên xong xuôi, nhưng còn thiếu 1 đồng, cũng chưa chuyển giao quyền sở hữu.

Ví dụ 03: Ngày 01/10/2020: Ông N ký hợp đồng có công chứng, Bán nhà cho Ông S - Kể từ lúc này Hợp đồng đã phát sinh hiệu lực; Hợp đồng quy định là ngày 10/10/2020 Các bên sẽ tiến hành giao nhà, và nhận 95% tổng giá trị mua bán - Các bên thực hiện đúng như vậy. Đến ngày 25/10/2020 Ông S đã đăng bộ Nhà sang tên mình (Sổ hồng nhà mang tên Ông S), nhưng vì vẫn còn nợ 5% giá trị nhà - Cho nên mặc dù Ông S đã được bàn giao nhà, đã có sổ chủ quyền, nhưng theo quy định, vẫn chưa được chuyển giao quyền sở hữu, dẫu cho đã được cấp giấy chứng nhận. Ngược lại, nếu đã bàn giao nhà, nhận đủ tiền, thì quyền sở hữu đã được chuyển giao, bất kể đã đăng ký hay chưa. Tác giả cho rằng, việc quy định như vậy là vô lý và mâu thuẫn. Nhưng đó là luật!

2. Đối với việc mua bán nhà ở giữa Bà con với Chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán (Ví dụ như căn hộ chung cư), thì Hợp đồng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Nghĩa rằng các bên có quyền tự ký hợp đồng với nhau. nếu không có thỏa thuận nào khác, thì thời điểm có hiệu lực là kể từ khi các bên ký kết Hợp đồng - Và thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là khi: Bên Bán đã nhận đủ tiền hoặc Bên mua đã nhận bàn giao nhà (Trừ khi có thỏa thuận khác - Chúng ta không bàn). Bà con lưu ý: Trường hợp này chỉ cần 01 trong 02 điều kiện, vì luật dùng từ "Hoặc", còn ở trên luật dùng từ "Và".

Ví dụ 4: Ngày 01/06/2020: Chủ đầu tư là Công ty G ký hợp đồng bán nhà cho Ông Y. Giả định, giá mua bán là 10 tỷ. Nếu Ông Y đã giao đủ tiền, xem như quyền sở hữu đã được chuyển giao, bất kể là đã nhận nhà hay chưa, đăng bộ hay chưa. Ngược lại, nếu Ông Y đã nhận nhà, xem như quyền sở hữu đã được chuyển giao, bất kể là đã thanh toán hay chưa, đăng bộ hay chưa!

3. Tóm lại, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở là khi đã nhận nhà và thanh toán đủ tiền đối với mua bán thông thường giữa Bà con ta; Hay là khi đã nhận nhà hoặc đã thanh toán đủ tiền, nếu mua nhà của Chủ đầu tư; Việc đăng ký, đăng bộ hay chưa không quan trọng - Trừ khi các Bên có thỏa thuận khác - nghĩa rằng nếu các bên có thỏa thuận khác, ví dụ như đặng bộ xong mới chuyển giao quyền sở hữu, thì phải tôn trọng thỏa thuận của các bên.

III. THỜI ĐIỂM CHỊU RỦI RO ĐỐI VỚI NHÀ Ở TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN VỀ NHÀ Ở

1. Về nguyên tắc: Luật quy định rằng, ai là Chủ sở hữu, thì phải chịu rủi ro đối với tài sản. Theo lẽ đó, thì đáng ra, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở như vừa nêu, cũng chính là thời điểm chuyển giao rủi ro. Nghĩa rằng, khi đã thanh toán đủ tiền, đã nhận nhà, tức là đã chuyển giao quyền sở hữu, như đã nêu vừa trên, thì đúng ra, đó cũng là lúc chuyển giao rủi ro luôn, như nhiều Bà con ta đã nhận định.

2. Tuy nhiên - Luật không quy định như vậy: Đối với Hợp đồng mua bán nhà ở, Bên bán phải chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký (Đăng bộ sang tên), Bên mua phải chịu rủi ro đối với nhà ở kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký này (Trừ khi có thỏa thuận khác - Chúng ta không bàn). Như vậy, với ví dụ đã đặt ra ở đầu Bài viết:

Ví dụ 05: Sáng ngày 02/01/2020, Ông A đã ký Hợp đồng có công chứng bán nhà cho Ông B, vào buổi chiều ngày hôm đó, Ông A đã bàn giao nhà cho Ông B, Ông B cũng đã thanh toán đầy đủ tiền cho Ông A. Tối hôm đó, do bị động đất, căn nhà sụp đổ hoàn toàn. Câu hỏi đặt ra là: Ai phải gánh chịu thiệt hại của việc nhà bị đổ này?! Đến đây chắc Bà con đã trả lời được rồi: Nếu Ông B chưa đăng bộ sang tên mình xong tại Cơ quan đăng ký tài nguyên môi trường (Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai), thì Ông A vẫn phải chịu rủi ro đối với tài sản này; Còn nếu Ông B đã đăng bộ sang tên mình xong, thì Ông B phải chịu (Trừ khi có thỏa thuận khác).

3. Việc luật quy định như trên, có phần không hợp lý - Với ví dụ vừa nêu, chỉ trong 01 ngày, nên không nói làm gì. Giả định có trường hợp Bên mua, chưa đi đăng bộ, khoảng vài ba tháng sau mới xảy ra động đất, mà theo quy định trên, vẫn bắt Bên A phải chịu là không hợp lý. Nhưng luật là luật - Tác giả là luật sư thực hành, nên chỉ viện dẫn cho Bà còn biết mà phòng tránh. Tuy nhiên, việc một vài bà con có lập luận, vậy nếu Ông A trên đường về bị cướp tiền thì ai chịu - Ở đây, chúng ta lại không thể so sánh như thế, vì đây là hai loại tài sản khác nhau; Động sản không đăng ký và bất động sản phải đăng ký, nên khó lý luận như vậy.

4. Tóm lại, trong giao dịch mua bán về nhà ở, thì thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời điểm chuyển giao rủi ro là khác nhau: Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở là khi đã nhận nhà và thanh toán đủ tiền, đối với mua bán thông thường giữa Bà con ta; Hay là khi đã nhận nhà hoặc đã thanh toán đủ tiền, nếu mua nhà của Chủ đầu tư; Việc đăng ký, đăng bộ hay chưa không quan trọng. Trong khi đó, thời điểm chuyển giao rủi ro là khi hoàn thành việc đăng ký, đăng bộ sang tên - Trừ khi các Bên có thỏa thuận khác! Nghĩa rằng nếu các bên có thỏa thuận khác, ví dụ như nhận nhà xong là chuyển giao rủi ro, thì phải tôn trọng thỏa thuận của các bên.

IV. MỞ RỘNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI

1. Ở phần trên, Tác giả chỉ nói đến nhà và phân tích về nhà cho bà con dễ hiểu, nhanh chóng chốt câu trả lời, cho những bà con nào sốt ruột, muốn biết ngay kết quả, và cũng đỡ rối não. Đến phần này, Chúng ta sẽ nói về trường hợp mua bán nhà mà có chuyển nhượng đất. Rõ ràng - Trừ khi, Bà con ta mua nhà căn nhộ chung cư, còn lại, đa số là mua nhà ở riêng lẻ với nhau.

2. Và khi đã nói đến mua nhà ở riêng lẽ, thì việc gọi hợp đồng mua bán nhà, chỉ là gọi theo thói quen. Vì chẳng có ai mua nhà, mà không mua luôn đất. cho nên chính xác của nó phải gọi là: Mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lúc này, đối tượng giao dịch bao gồm hai loại tài sản: Nhà ở và Quyền sở dụng đất (Gọi tắt là đất).

3. Xung đột luật: Hai loại tài sản vừa nêu, được điều chỉnh bởi 02 đạo luật khác nhau, chưa kể đến vài đạo luật có liên quan khác. Trong khi Nhà và đất là một khối thống nhất, nhưng lại điều chỉnh bởi hai đạo luật, với nhiều điểm khác nhau: Ví dụ như trên đã nêu, Hợp đồng mua bán nhà phải công chứng, chứng thực đối với trường hợp thông thường, và phát sinh hiệu lực từ thời điểm này. Trong khi đối với đất, thì hợp đồng phát sinh hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Đặng bộ tại cơ quan tài nguyên).

4. Nghĩa rằng trong cùng một Hợp đồng mua bán nhà, đất: Nhưng sau khi công chứng, giao nhận nhà, chuyển đủ tiền, thì quyền sở hữu nhà đã được chuyển giao, bất kể đã đăng ký, đăng bộ hay chưa, trong khi đất mà chưa đăng ký thì hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực, chứ đừng nói là chuyển giao Chủ quyền. Mà đất, trong khi là nền tảng chính yếu, và là một khối thống nhất với nhà. Bà con ta lưu ý rằng: Đối với nhà thì các bên có thể thỏa thuận khác, nhưng riêng với đất, chỉ có hiệu lực từ khi khi đăng ký, đây là bất biến, không được thỏa thuận khác.

5. Mặc dù, có sự xung đột như vậy, nhưng nếu để trả lời cho câu hỏi ở đầu bài, là rủi ro đối với nhà ai phải chịu, thì kết quả lại giống nhau, cho dù là tính riêng mỗi nhà, hay tính cả nhà và đất, thì vẫn phải là từ thời điểm đăng ký. Nghĩa rằng, Tác giả phân tích thêm phần mở rộng này, để Bà con ta thấy sự phức tạp, nhưng cũng để thêm phần khẳng định rằng: Nếu ráp cả đất vào cùng với nhà, thì càng chứng tỏ khi chưa đăng ký xong, Bến bán vẫn phải chịu.

TỔNG KẾT LUẬN: Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát sinh hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực đối với nhà, phát sinh hiệu lực từ thời điểm đăng ký đối với đất - Quyền sở hữu về nhà chuyển giao khi thanh toán xong tiền, và nhận nhà (Nếu không có thỏa thuận khác), thời điểm chuyển giao Chủ quyền đối với đất từ khi hoàn tất thủ tục đăng bộ sang tên, đã được đăng ký vào sổ địa chính - Thời điểm chuyển giao rủi ro, đối với cả Nhà, đất là từ thời điểm hoàn thành đăng ký, đăng bộ Nhà đất, trừ khi có thỏa thuận khác. Do đó - Khuyến nghị Bà con khi giao kết hợp đồng, nên thỏa thuận rõ trong hợp đồng: Thời điểm chuyển giao rủi ro Nhà đất luôn là từ lúc nào, có thể là từ khi giao nhận nhà ........ Có lẽ, trong hàng trăm ngàn Hợp đồng Bà con đã giao dịch, hiếm có quy định như vậy - Trong khi điều đó cực kỳ quan trọng!

Viết tại Sài Gòn - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!