KHI NÀO: HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẰNG "GIẤY TAY" CÓ HIỆU LỰC CAO HƠN HỢP ĐỒNG ĐƯỢC CÔNG CHỨNG?!

Với rất nhiều Người - Họ thường nghĩ rằng, Văn bản (Hợp đồng, giao dịch nói chung) có Công chứng, sẽ luôn có giá trị pháp lý cao hơn Văn bản chỉ do Các bên lập và ký (Ngôn ngữ dân túy gọi là "Mua bán bằng giấy tay", ngôn ngữ pháp lý gọi là "Văn bản thường"). Mặc dù vậy, không phải lúc nào, cách hiểu trên cũng đúng. Đây là một Vấn đề - Đề tài rất hay, khi tiếp cận dưới góc độ chuyên sâu về Khoa học pháp lý trong mối quan hệ giữa ý chí và hình thức của biểu đạt ý chí. Tuy nhiên, trong phạm vi hạn hẹp của Bài viết này, Tác giả chỉ trình bày một vài luận điểm quan trọng để Bà con có thể hiểu, vận dụng và không gặp phải rủi ro pháp lý không đáng có.

1. Khi giao kết Hợp đồng mua bán nhà hoặc/và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì nhiều lý do khác nhau, như: Muốn được nộp khoản thuế thấp, muốn chia lợi nhuận cho các đồng sở hữu khác thấp, hoặc vì lý do đời thường nào đó, mà các bên ký kết Hợp đồng, thường ghi giá trị mua bán, chuyển nhượng trong Hợp đồng Công chứng thấp hơn giá trị thực tế mà các bên giao dịch.

2. Cũng không hiếm trường hợp, các bên lại ghi giá trị mua bán, chuyển nhượng trong Hợp đồng Công chứng lớn hơn rất nhiều giá trị thực tế mà các bên giao dịch, lý do trong trường hợp này, thường là các bên muốn tài sản mua bán, chuyển nhượng được định giá cao, nhằm làm biện pháp bảo đảm có giá trị hơn, để đáp ứng yêu cầu về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khi tham gia một giao dịch tiếp theo nào đó (Ví dụ như vay vốn ngân hàng).

3. Trong cả hai trường hợp trên, khi có tranh chấp xẩy ra, nếu có cơ sở và căn cứ chứng minh được rằng: Giá trị mua bán, chuyển nhượng mà các bên đã ghi trong Hợp đồng Công chứng là giá ảo, nghĩa rằng nó thấp hơn hoặc cao hơn giá trị giao dịch thực tế của các bên, thì Tòa án sẽ tuyên bố Hợp đồng mà các bên đã giao kết (Có Công chứng) là Vô hiệu do giả tạo - Nghĩa rằng Hợp đồng không có giá trị thi hành. Thông thường, khi đã có tranh chấp xảy ra, việc chứng minh việc giả tạo không hề khó. Vì ngoài Hợp đồng có Công chứng, các bên luôn làm một văn bản (Không có Công chứng) ghi nhận giá cả thực tế của giao dịch.

4. Trên báo Pháp luật Tp.HCM, có gi nhận ý kiến của nhiều Công chứng viên: Đó là đề nghị các tòa án khi xét xử những vụ án tranh chấp nhà, đất phải xét theo Hợp đồng công chứng chứ không nên công nhận những giấy tay => Tuy nhiên, đó là một Đề xuất sai lầm về mặt Khoa học pháp lý cả về lý luận, lẫn thực tiễn.

5. Ví dụ thế này: Thực tế thường xảy ra tình huống, Ông A cho bà B vay tiền, và để cho B không thể xù nợ, Ông A bắt bà B phải ký Hợp đồng có Công chứng bán nhà cho mình, kèm thêm một giấy tay hai bên tự ký, đại khái, nếu trả đúng nợ, thì hủy Hợp đồng mua bán; Còn xù nợ thì A đi đăng bộ, lấy nhà luôn; Mà thường thì Căn nhà có giá trị hơn gấp nhiều lần khoản nợ, nhưng vì hoàn cảnh nào đó, mà B phải chấp nhận ký. Khi có tranh chấp xảy ra, Tòa sẽ tuyên Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu vì giả tạo, tất nhiên B vẫn phải nợ cho A. Nếu theo đề xuất của Công chứng viên, là công nhận Hợp đồng mua bán nhà, trong trường hợp này chẳng khác nào "Cướp của"! Căn nhà Người ta có thể lên đến 10 tỷ, nhưng lại bắt cấn khoản nợ 01 tỷ??!! Đó là một sự cưỡng bức và không công bằng.

6. Ví dụ trên cho mọi Người dễ hình dung. Còn xét về Khoa học pháp lý - Pháp luật thực định. Hợp đồng có Công chứng - Cái gọi là Công chứng ở đây, chỉ là một dạng hình thức của Hợp đồng: Hợp đồng miệng, Hợp đồng văn bản thường, Hợp đồng có công chứng. Và nó không phải lúc nào cũng có giá trị bảo đảm cho bản chất, ý chí đích thực của các bên. Hiểu nôm na, như là quần áo Người ta mặc vậy thôi. Khi đến Công ty mặc đồng phục (Hợp đồng có công chứng), Ở Nhà mặc đồ thun (Văn bản thường), Đi tắm thì ở truồng (Hợp đồng miệng). Vậy hình thức quan trọng, hay nội dung quan trọng: Ví dụ này cho dễ hiểu: Anh A không phải Người của Công ty, nhưng lụm được bộ đồng phục, nên chui vào công ty, và khi bị phát hiện, sẽ bị đuổi cổ ngay, không phải vì có bộ đồng phục, mà nghiễm nhiên là Người công ty => Hợp đồng công chứng hiểu y chang vậy, Công chứng chỉ là vỏ bọc (Đồng phục), nếu nội dung không phản ánh đúng bản chất, thì không có giá trị!

7. Hơn thế nữa, Luật quy định rất rõ: Giao dịch dân sự không vô hiệu do vi phạm về hình thức, trừ khi có quy định khác; Và quan trọng hơn, nếu giao dịch mà bên có nghĩa vụ đã thực hiện từ 2/3 nghĩa vụ trở lên thì không vô hiệu về hình thức. Qua phân tích trên, cho Chúng ta thấy rằng: Không phải lúc nào Văn bản có Công chứng cũng có giá trị hơn và được ưu tiên áp dụng hơn Văn bản thường. Bởi suy cho cùng ý chí đích thực của các bên khi tham gia giao dịch, luôn quan trọng hơn hình thức biểu đạt bên ngoài của nó (Văn bản chỉ là hình thức biểu đạt của ý chí). Và trong Tư pháp, Văn bản Công chứng không phải lúc nào cũng có giá trị áp dụng, nếu nó không phản ánh đúng sự thật khách quan - Đây chính là Thông điệp của Bài viết này!

Lưu ý: Ở Bài viết này, Tác giả đang phân tích vấn đề trong sự đối sánh giữa Văn bản Công chứng và Văn bản "Giấy tay" - Nhưng với điều kiện là Nhà, đất đó đã đủ điều kiện mua bán: Và các bên khi mua bán vừa lập Hợp đồng Công chứng - Vừa lập "Giấy tay" ghi nhận giá trị khác nhau. Do đó, mong Bà con đừng nhầm lẫn, rồi hiểu sai rằng: Ông A có thửa đất, không có giấy tờ chủ quyền gì cả, không mua bán Công chứng được, nên cứ mua bán bằng "Giấy tay", vì Luật sư nói: Văn bản "Giấy tay" có hiệu lực cao hơn - Hiểu như vậy, là sai thông điệp Bài viết này.

Viết tại Sài Gòn - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!