TƯ PHÁP THỰC HÀNH: PHÂN BIỆT TRANH CHẤP “QUYỀN SỞ HỮU” ĐẤT ĐAI VỚI TRANH CHẤP GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI - VÀ CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CÓ LIÊN QUAN!

Mới đây, một Vụ án có liên quan đến tranh chấp về Đất đai – Sau khi, Hội đồng xét xử phúc thẩm tuyên án – Vợ của Bị đơn, đã định nhảy lầu tại trụ sở Tòa án tự tử, nhưng được can ngăn kịp thời – Đã làm dậy sóng truyền thông và dư luận. Đúng – Sai thế nào từ vụ việc này, là vấn đề được nhiều Người quan tâm! Trên cơ sở đó, nhằm để Bà con, có thể có những kiến thức pháp lý căn bản về Vụ việc, từ đó có thể đưa ra được những đánh giá của riêng mình – Trong bài viết này, Tác giả sẽ trình bày những nội dung pháp lý có liên quan đến Vụ việc, để Bà con tham khảo.

I. HIỂU VỀ MỘT SỐ KHÁI NIỆM

Trước khi đi vào trọng tâm bài viết, Chúng ta cần làm quen và hiểu về nội hàm của một số thuật ngữ pháp lý có liên quan đến Chủ đề đang được bàn luận:

1. Trước hết Chúng ta cần làm rõ khái niệm “Quyền sở hữu” Đất đai ở phần tiêu đề. Theo quy định của Hiến pháp và Luật đất đai, thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và đại diện Chủ sở hữu. Cá nhân, tổ chức được Nhà nước trao Quyền sử dụng đất. Cho nên thông thường, Chúng ta hay nói Ai đó có quyền sử dụng đất với thửa đất nào đó, mà không nói Họ có quyền sở hữu đối với thửa đất đó. Tuy nhiên, Quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản; Tài sản là quyền sử dụng đất cũng có thể được trao đổi, mua bán, tặng cho, cho thuê như các loại tài sản khác. Do đó, thuật ngữ Chủ sở hữu tài sản là quyền sử dụng đất, trong phạm vi Bài viết này, được nói gọn là Chủ sở hữu quyền sử dụng đất hay Chủ sở hữu đất đai – Vì sẽ gây khó hiểu, thậm chí nhầm lẫn, nếu sử dụng khái niệm quyền sử dụng đất như thông thường trong bối cảnh này, bởi nó quá lằng nhằng.

2. Giao dịch về quyền sử dụng đất là trường hợp các bên liên quan thực hiện việc giao kết Hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

3. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Hiểu nôm na, là khi Các bên ký kết Hợp đồng, nhưng vì lý do nào đó, mà Tòa án tuyên Hợp đồng vô hiệu, thì xem như không có chuyện ký kết Hợp đồng, Hợp đồng vô giá trị. Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

4. Tranh chấp về “Quyền sở hữu” Đất đai (Tranh chấp về Chủ sở hữu đất đai) là tranh chấp về việc: Ai là Chủ thể có quyền sở hữu đối với thửa đất nào đó. Hiểu nôm na, là cùng một thửa đất nhưng có nhiều Người giành là Chủ của nó và giữa họ không có giao dịch mua bán, chuyển nhượng gì.

Ví dụ 1: Thửa đất x nằm tại xã Y, huyện K, tỉnh Z; Ông A nói đây là Thửa đất của mình, do mình khai hoang; Ông B cũng nói thửa đất này của mình, do Ông cha để lại…. Hai bên tranh chấp – Trong trường hợp này, là tranh chấp về quyền sở hữu thửa đất. Hiểu nôm na, là giữa A và B không có buôn bán đất gì với nhau cả, chỉ là Hai bên, Ai cũng cho rằng thửa đất của mình, nên phát sinh tranh chấp về quyền sở hữu.

5. Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể có giao kết Hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhau.

Ví dụ 2: Ông A ký Hợp đồng chuyển nhượng (Bán) cho Ông B một thửa đất. Mặc dù Ông B đã giao đủ tiền, nhưng Ông A vẫn không giao đất cho Ông B. Tranh chấp xảy ra – Trong trường hợp này, gọi là tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là một trong những tranh chấp về giao dịch về quyền sử dụng đất.

Việc phân biệt một tranh chấp là: Tranh chấp về “Quyền sở hữu” Đất đai hay Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, có một ý nghĩa rất quan trọng về mặt Tố tụng xét xử hay còn gọi là Tư pháp thực hành.

II. LÀM RÕ NHỮNG KHÁC BIỆT

1. Về thời hiệu khởi kiện

- Khái niệm: Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.

- Tranh chấp về “Quyền sở hữu” Đất đai (Tranh chấp về Chủ sở hữu đất đai) là tranh chấp về việc: Ai là Chủ thể có quyền sở hữu đối với thửa đất nào đó – Thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện: Nghĩa rằng dù thời gian có trôi qua bao lâu, 10 năm, hay 50 năm, thì Các bên vẫn có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp. Ví dụ 1 nêu trên không áp dụng thời hiệu.

- Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất có áp dụng thời hiệu khởi kiện. Theo đó thời hiệu khởi kiện giao dịch do vô hiệu về hình thức là 02 năm, các khởi kiện về quyền nghĩa vụ của Các bên phát sinh từ Hợp đồng là 03 năm. Ví dụ 2 nêu trên, thời hiệu khởi kiện là 03 năm, tính từ ngày Ông A có nghĩa vụ Bàn giao đất cho Ông B. Hết thời hạn 03 năm này, Ông B khởi kiện, thì Ông A có quyền phản đối và Tòa án không được thụ lý giải quyết.

2. Về điều kiện khởi kiện

- Tranh chấp về “Quyền sở hữu” Đất đai (Tranh chấp về Chủ sở hữu đất đai) là tranh chấp về việc: Ai là Chủ thể có quyền sở hữu đối với thửa đất nào đó – Thì Các bên có tranh chấp phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước, sau đó mới được khởi kiện ra Tòa án. Nếu Các bên không hòa giải trước, mà khởi kiện, thì Tòa án không thụ lý giải quyết, mà sẽ trả lại đơn, yêu cầu về hòa giải trước đã.

- Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất – Thì Các bên không cần hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước, mà có thể kiện ngay ra Tòa án.

III. TƯ PHÁP THỰC HÀNH

Trên đây là những vấn đề lý luận, quay lại Vụ việc hiện đang làm dậy sóng truyền thông và dư luận. Chúng ta thấy, có những vấn đề cần làm rõ sau đây.

1. Xác định quan hệ tranh chấp?

Mặc dù tranh chấp liên quan đến đất đai. Nhưng như trên Chúng ta đã phân tích và thấy rõ có hai loại tranh chấp với những vấn đề pháp lý hoàn toàn khác xa nhau. Cho nên ở đây Chúng ta cần xác định đó là tranh chấp gì.

Theo thông tin báo chí, thì Các bên tranh chấp có lập giấy tờ tay mua bán đất từ năm 2002, và Tại các phiên Tòa, Tòa án đã tuyên bố việc mua bán của các bên là vô hiệu do vi phạm về hình thức – Như vậy, căn cứ vào hai chứng cứ này, có thể thấy rằng, giữa Các bên có giao dịch về đất đai, cụ thể là việc mua bán, chuyển nhượng, và tranh chấp phát sinh từ giao dịch này. Theo đó, đây là Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nên có áp dụng thời hiệu khởi kiện. Và đương nhiên, thời hiệu khởi kiện đã hết. Do đó, việc Tòa án vẫn thụ lý giải quyết, khi Bị đơn đã phản đối, là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Chính xác là Tòa án không được thụ lý, nếu đã thụ lý thì phải đình chỉ xét xử.

2. Hợp đồng vô hiệu về hình thức?

Tòa án xác định giao dịch của Các bên là vi phạm về hình thức (Tức là đáng ra Hợp đồng chuyển nhượng đất phải được Công chứng, chứng thực, nhưng Các bên lại ký giấy tay), nhưng Tòa án lại tuyên vô hiệu luôn là không đúng quy định:

- Giao dịch của Các bên được thực hiện vào năm 2002, tức là trước khi Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực, theo quy định của pháp luật trong thời gian này, thì khi hợp đồng vi phạm về hình thức, Tòa phải giành cho Các bên thời gian để khắc phục, tức là làm lại cho đúng, nếu hết thời hạn mà không khắc phục thì mới tuyên vô hiệu. Và bên nào cố tình không khắc phục thì phải bồi thường. Nghĩa rằng, Tòa án không được tuyên vô hiệu ngay. Cho nên, việc Tòa án tuyên vô hiệu ngay đối với vụ việc này là sai lầm nghiêm trọng về áp dụng luật.

- Trường hợp áp dụng Bộ luật Dân sự 2015 – Bộ luật quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Trong vụ việc này, Các bên đã mua bán xong xuôi – “Tiền đã trao và cháo đã múc – Múc xong hẳn”, mà không chỉ là 2/3, do đó việc Tòa tuyên vô hiệu là càng sai lầm.

Nói tóm lại, dù áp dụng quy phạm pháp luật nào, trong tình huống này, đều cho thấy rằng, việc tuyên giao dịch vô hiệu là hoàn toàn sai lầm.

3. Giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu

Như trên đã phân tích, đáng ra trong Vụ việc này, Tòa án không có thẩm quyền giải quyết do Bị đơn đã yêu cầu vì hết thời hiệu. Và kể cả khi Tòa án thụ lý giải quyết thì việc tuyên bố giao dịch vô hiệu là không đúng như đã phân tích. Nhưng ngay cả khi Tòa xác định giao dịch vô hiệu, thì Tòa phải đặt vấn đề xử lý hậu quả vô hiệu đó. Công văn số 01/2017/GĐ-TANDTC Giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ, có nêu: “Khi giải quyết vụ án dân sự có yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Tòa án phải giải thích cho các đương sự về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Việc giải thích phải được ghi vào biên bản và lưu vào hồ sơ vụ án. Trường hợp Tòa án đã giải thích nhưng tất cả đương sự vẫn không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà không phải giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu; trừ trường hợp đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba”. Do đó, việc không thấy nhắc đến hậu quả của giao dịch vô hiệu trong tình huống này, là chưa hợp lý.

Qua vụ việc này, Bà con khi giao dịch là phải hết sức cẩn trọng. Nhiều khi cứ nghĩ đơn giản mua bán xong xuôi, ở yên mấy chục năm rồi là không sao. Nhưng mọi thứ luôn có những “Không ngờ” của nó. Đất đai là một lĩnh vực pháp lý khá phức tạp, nhiều chế định và liên quan đến nhiều ngành luật khác nhau. Mặc dù, Tác giả đã rất cố gắng trong việc chuyển sang ngôn ngữ Dân túy, để Bà con đọc có thể hiểu được, nhưng trong một lĩnh vực chuyên sâu như đất đai, không thể nào có thể chuyển tải hết được. Trên Trang này, Tác giả cũng đã viết nhiều Bài có liên quan đến Đất đai, Bà con tìm đọc để hiểu thêm.

Kết Luận: Đây là Vụ việc tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng chuyển nhượng đất; Vì vậy đã hết thời hiệu khởi kiện; Nghĩa rằng Tòa án không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này nữa! Do đó, việc Tòa án vẫn thụ lý giải quyết là không đúng! Giả định, trong trường hợp vẫn còn thời hiệu khởi kiện, thì khi giải quyết tranh chấp này: Tòa án phải công nhận việc chuyển nhượng đất giữa Các bên là hợp pháp, vì việc mua bán đã hoàn thành trên thực tế từ lâu, Bên mua đã giao tiền, Bên bán đã giao đất; Và bên mua (Bị đơn), được quyền đi làm Sổ đỏ (Giấy chủ quyền); Do đó, việc Hội đồng xét xử sơ thẩm, phúc thẩm chấp nhận khởi kiện của Nguyên đơn, buộc Bị đơn phải trả lại đất, là không đúng quy định pháp luật.

Viết tại Sài Gòn - Luật sư Đặng Bá Kỹ!