NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ KHI MUA ĐẤT CHUNG SỔ: LUẬN GIẢI VÀ KHUYẾN CÁO!

Có một số Bà con, nhắn tin cho Tác giả, nói rằng: Họ đang gặp phải tranh chấp vì mua (Nhận chuyển nhượng) đất chung sổ. Có thể nói rằng, đây là những tranh chấp khá phổ biến; Mà thông thường, những tranh chấp này, lại khá rối rắm, bởi có sự tham gia của rất nhiều bên; Bà con có thể bị mất trắng khi mua bán đất thuộc dạng này. Do đó, nhằm giúp Bà con hiểu thêm vấn đề, cũng như hạn chế được phần nào rủi ro - Bài viết này, Tác giả sẽ phân tích một số nội dung có liên quan, để Bà con tham khảo.

I. QUY ĐỊNH MỚI CỦA LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG MỘT PHẦN ĐẤT

1. Khác với quy định của Luật đất đai trước đây, là Các bên có thể ký Hợp đồng công chứng mua bán một phần đất, rồi sau đó mới đi làm thủ tục tách thửa, đăng bộ sang tên:

Ví dụ 1: Ông A có thửa đất thổ cư 200m vuông. Ông A có thể ra Văn phòng công chứng, ký chuyển nhượng cho Ông B 1/2 thửa đất này, tức là 100m vuông. Sau đó các bên, mới đi làm thủ tục tách thửa, và đăng bộ sang tên một phần đất này cho Ông B luôn.

2. Tuy nhiên, theo quy định của Luật đất đai hiện hành, Các bên muốn mua bán một phần đất thì phải đi làm thủ tục tách thửa trước, sau đó mới được ký Hợp đồng công chứng chuyển nhượng thửa đất mới tách này:

Ví dụ 2: Ông N có thửa đất nông nghiệp 1200m vuông. Nay Ông N muốn bán cho Ông H 1/2 thửa đất này, tức là 600m vuông. Thì Ông N phải đi làm thủ tục tách thửa trước, tức là từ 01 thửa 1200m, thành 02 thửa, mỗi thửa 600m, vẫn đều đứng tên Ông N, và mỗi thửa mới này sẽ có 01 sổ riêng. Sau đó, Ông N muốn bán thửa mới nào, thì chỉ cần cầm sổ của thửa đó, ra Công chứng chuyển nhượng toàn bộ sổ mới này (Chỉ 600m) cho Ông H. Công chứng xong, Ông H sẽ đi làm thủ tục đăng bộ sang tên cho mình, mà không cần phải làm thủ tục tách thửa nữa (Tức là Ngược lại với quy định trước đây).

II. RỦI RO PHÁP LÝ KHI MUA ĐẤT CHUNG SỔ

Từ quy định mới vừa nêu trên, sẽ dẫn đến những trường hợp mà đất không đủ điều kiện để tách thửa, hoặc còn vướng những vấn đề khác, thì Các bên lại mua bán một phần đất bằng giấy tay, và sử dụng chung sổ, tức là không tách thửa được, không đăng bộ sang tên được - Và muôn vàn rủi ro từ đây sẽ phát sinh.

1. Một sự bảo đảm mơ hồ

Ví dụ 3: Ông S có thửa đất nông nghiệp 600m vuông. Ông S muốn bán 200m cho Ông X, và 200m cho Ông Y. Tuy nhiên thì việc tách thửa không thể thực hiện được, vì diện tích quá nhỏ không đủ điều kiện để tách thửa. Vậy là Ông S viết giấy tay bán cho Ông X 200m, Ông Y 200m. Trường hợp này, Hợp đồng không được công chứng, việc lập Vi bằng không nghĩa lý gì như đã phân tích trước đây.

Đây chính là rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho Bên mua. Lý do: Về mặt pháp lý, Chủ quyền toàn bộ 600m vuông đất vừa nêu vẫn thuộc duy nhất về Ông S. Sổ đỏ cũng chỉ đứng tên Ông S. Rủi một ngày đẹp trời, Ông S mang sổ này đi Công chứng thế chấp cho Ngân hàng, hoặc Công chứng bán toàn bộ cho một Người nào đó, thì xem như những Người mua bằng giấy tay trước đây mất trắng.

Bà con đừng thắc mắc đoạn này. Bởi vì việc mua bán giữa Ông S và Ông X, Ông Y nêu trên, không được công chứng, không được đăng bộ sang tên, tức chưa được pháp luật thừa nhận. Do vậy, khi Ông S cầm nguyên sổ đi thế chấp Ngân hàng hoặc bán toàn bộ cho ai đó, thì việc Hợp đồng này được công chứng, rồi đăng bộ sau đó, là giao dịch được pháp luật thừa nhận, nên hợp pháp, nên Họ sẽ được bảo vệ trước Tòa án.

2. Việc mua bán vô hiệu tuyệt đối

Ví dụ 4: Ông S có thửa đất nông nghiệp 600m vuông. Ông S muốn bán 200m cho Ông X, và 200m cho Ông Y. Tuy nhiên thì việc tách thửa không thể thực hiện được, vì diện tích quá nhỏ không đủ điều kiện để tách thửa. Vậy là Ông S viết giấy tay bán cho Ông X 200m, Ông Y 200m. Thì kể từ ngày 01/07/2014 - Đây là loại Hợp đồng vô hiệu tuyệt đối, tức là không được pháp luật thừa nhận.

Lý do Hợp đồng vô hiệu tuyệt đối trong ví dụ vừa nêu: KHÔNG phải vì mua bán bằng giấy tay - Mà vì đất không đủ điều kiện tách thửa, và chưa được tách thửa, mà Các bên vẫn mua bán. Bà con, cần lưu ý lý do này, mới hiểu đúng bản chất vấn đề.

Ví dụ 5: Ông P có 100m đất thổ cư, có sổ hồng chính chủ. Ông P viết giấy tay bán toàn bộ đất này cho Ông T. Tuy nhiên, sau đó các bên tranh chấp. Thì khi ra tòa, nếu Ông T chứng minh minh đã giao đủ từ 2/3 tiền mua đất cho Ông P. Thì giao dịch này không bị vô hiệu. Ông P buộc phải làm thủ tục sang tên cho Ông T.

Như vậy, trong tình huống này, các bên chỉ vi phạm về mặt hình thức Hợp đồng. Tức là các bên viết giấy tay, thay vì Công chứng, còn lại thì việc mua bán của các bên là hợp pháp. Nhưng trường hợp ở ví dụ 4 thì hoàn toàn khác, các bên không chỉ vi phạm về hình thức, tức chỉ viết giấy tay. Mà cái vi phạm, trái luật của các bên, là đất không đủ điều kiện tách thửa mà vẫn bán - Đó mới là tính trái pháp luật, chứ không đơn thuần là sự vi phạm nữa.

Và khi Hợp đồng bị vô hiệu tuyệt đối, gần như Bà con sẽ mất trắng. Dù luật quy định các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nhưng việc đòi lại tiền rất mông lung. Rất mong, Bà con nắm rõ, sự khác biệt của nội dung vừa trình bày, để hiểu và vận dụng trên thực tế.

III. ĐỀ XUẤT VÀ KHUYẾN CÁO

Từ những phân tích trên, Bà con có thể thấy rằng, việc mua đất chung sổ là hết sức rủi ro. Vừa không đáp ứng quy định của luật, vừa mơ hồ trong việc bảo vệ quyền lợi của mình!

Tuy nhiên, vì nhiều lý do, nhất là lý do về tài chính, khiến Bà con ta vẫn phải mua đất theo dạng này, tức là mua một phần đất từ sổ chung, không thể tách thửa! Tác giả rất hiểu và cảm thông cho lý do đó. Chính vì vậy, Tác giả đưa ra một số đề xuất sau, để Bà con có mua đất trong trường hợp vừa nêu, có thể hạn chế phần nào rủi ro - Cụ thể như sau:

1. Yêu cầu được đứng tên chung sổ

Ví dụ 6: Ông S có thửa đất nông nghiệp 600m vuông. Ông S muốn bán 200m cho Ông X, và 200m cho Ông Y. Tuy nhiên thì việc tách thửa không thể thực hiện được, vì diện tích quá nhỏ không đủ điều kiện để tách thửa. Do đó, trong trường hợp này Các bên có thể làm Văn bản có công chứng về việc nhập tài sản chung (Hay còn gọi là đồng sở hữu), sau đó tiến hành đăng ký biến động.

Tức là, trước đây, thửa đất chỉ đứng tên Ông S, là tài sản riêng của Ông S, nhưng bây giờ trở thành tài sản chung của cả 03 Ông: S X Y - Trên sổ đỏ cũng ghi tên đầy đủ cả 03 Người. Do đó, Ông S muốn làm gì với thửa đất này, phải có sự đồng ý của Ông X và Y. Và khác với ví dụ trên - Trong trường hợp này, vì đã bổ sung đồng sở hữu trên sổ đỏ, vì vậy, ngân hàng không thể nhận thế chấp nếu Ông X, Y không đồng ý.

2. Tiến hành chiếm hữu trên thực tế

Tức là sau khi mua một phần đất rồi, thì Bà con không được để trống, mà phải tiến hành canh tác, hoặc xây dựng lều, trại, nhà và vào ở. Nhằm mục đích Người chính chủ muốn thế chấp hay bán toàn bộ cho Ai, thì Người mới này, thông thường Họ cũng phải tìm hiểu thực địa, lúc đó Bà con phải nói cho Họ biết là đất này đã bán giấy tay cho Bà con rồi, Họ biết vậy, thì sẽ không mua nữa, bởi cũng như Bà con, Họ chẳng dại gì mua đất đã bán cho Người khác rồi, để lại tranh chấp.

Còn nếu Bà con mua xong, mà để trống thì càng rủi ro. Vì giấy tờ pháp lý đứng tên Chủ đất, đất thì lại trống, nên Người mua cứ vậy là mua thôi, vì Họ ngay tình, chẳng biết đất này đã bán hay chưa. Đương nhiên, Người bán khi Họ đã cố ý muốn bán, thì chẳng bao giờ Họ nói thật. Lưu ý: Nếu Bà con sau khi mua, mà được đứng tên chung sổ, như trường hợp nêu trên, thì không cần áp dụng phương án chiếm hữu thực tế này nữa!

Viết tại Sài Gòn - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!