HIỂU ĐÚNG VỀ BẢO LÃNH MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI: RỦI RO PHÁP LÝ CẦN PHÒNG TRÁNH!

Trên Trang Web này, Tác giả đã có một số Bài viết liên quan đến rủi ro pháp lý khi mua đất nền dự án, cũng như mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm khuyến cáo đến Bà con các vấn đề pháp lý cần lưu ý, khi tham gia những giao dịch này. Vì thế, những vấn đề đã trình bày, Tác giả xin phép không nhắc lại, Bà còn có thể tìm đọc lại trên Trang này.

Trong bài viết này, Tác giả chỉ tập trung phân tích và luận giải, các khía cạnh pháp lý có liên quan đến bảo lãnh ngân hàng khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, để Bà con hiểu và áp dụng, tránh những hiểu lầm và ngộ nhận đáng tiếc, không để xảy ra những rủi ro pháp lý như trong Bài báo dưới đây, khi không biết trách nhiệm thuộc về ai.

1. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Mua bán nhà ở hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chính là giao kết hợp đồng mua bán nhà hoặc cho thuê mua nhà, khi nhà vẫn đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

2. Chủ đầu tư dự án được phép bán nhà ở hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khi đã đáp ứng được rất nhiều điều kiện mà pháp luật quy định, bao gồm: (i) Pháp lý của dự án đã đầy đủ; (ii) Đã có văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán của Sở xây dựng; (iii) Có bảo lãnh của ngân hàng trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu Chủ đầu tư chưa đủ các điều kiện này, thì không được quyền giao kết hợp đồng mua bán nhà hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, lúc đó họ sẽ bày ra chiêu trò là ký hợp đồng đặt cọc, đặt chổ, thỏa thuận mua bán, những giao dịch này vô cùng rủi ro, đã được Tác giả phân tích trước đây.

3. Như vậy, một trong những điều kiện, cũng có thể coi là điều kiện cuối cùng và quan trọng bậc nhất, để Chủ đầu tư được quyền giao kết hợp đồng mua bán nhà hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, là: Chủ đầu tư dự án bất động sản đã được Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư đối với Khách hàng khi Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với Khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có trách nhiệm công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Có nghĩa rằng, không phải mọi ngân hàng đều có quyền thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh này.

4. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Gọi tắt là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó Ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; Chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho Ngân hàng thương mại.

5. Hiểu nôm na, thế này: Khi Bà con ký hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai, thì Bà con sẽ phải đóng trước tiền cho Chủ đầu tư 70% hoặc 95% giá trị nhà; Trong hợp đồng Chủ đầu tư sẽ cam kết giao nhà cho Bà con tại một thời điểm nào đó, nếu quá hạn mà không giao được nhà, thì Chủ đầu tư phải trả lại tiền cho Bà con, và bồi thường thiệt hại. Nhưng nếu vì bất kỳ lý do nào đó, mà Chủ đầu tư không còn tiền để trả lại và bồi thường cho Bà con, thì Ngân hàng bảo lãnh, chính là nơi có nghĩa vụ thực hiện trách nhiệm đó thay cho Chủ đầu tư. Nghĩa rằng, Bà con sẽ kiện đòi lại tiền từ Ngân hàng đã cam kết bảo lãnh, chứ không phải đòi từ Chủ đầu tư, tức là bà con được nắm người có tóc.

6. Lý thuyết luật định là như thế! Nhưng vấn đề mấu chốt và bản chất nằm ở chổ: Như thế nào và khi nào, thì việc mua nhà ở hình thành trong tương lai (Hợp đồng) của Bà con với Chủ đầu tư, đã được Ngân hàng bảo lãnh, và việc bảo lãnh đó đã phát sinh hiệu lực, thì không phải ai cũng hiểu và nhận thức rõ. Đây chính là rích rắc vấn đề, dễ bị các bên đánh tráo khái niệm, gian dối Bà con ta. Nhiều khi, Chủ đầu tư hoặc bên môi giới, trưng ra cho Bà con một cái công văn của Ngân hàng (Đúng là Công văn thật) thể hiện, Ngân hàng cam kết sẽ bảo lãnh cho Chủ đầu tư, và nói với Bà con rằng đây chính là chứng cứ thể hiện ngân hàng đã cam kết bảo lãnh (Y chang như vụ việc tại Bài báo trong hình) - Bà con ta thật thà, thấy thế, và tin tưởng rằng, đã có Ngân hàng bảo lãnh cho Chủ đầu tư, nên cứ thế là ký hợp đồng.

7. Thực ra không hề đơn giản như vậy! Công văn hoặc bất kỳ văn bản nào do Ngân hàng phát hành, chỉ nói chung chung sẽ bảo lãnh cho Chủ đầu tư trong dự án nào đó, không có một ý nghĩa nào trong trường hợp mua bán cụ thể của Bà con. Cái đó, chỉ có thể được coi là Ngân hàng đã đồng ý về mặt chủ trương với Chủ đầu tư mà thôi. Hoàn toàn không phải là một tài liệu pháp lý, hay căn cứ pháp lý cụ thể trong giao dịch của Bà con. Do đó, nếu Bà con chỉ dựa vào đó, để đinh ninh rằng, hợp đồng mua bán của mình đã được Ngân hàng bảo lãnh, là một sự nhầm lẫn tai hại.

8. Lý luận và thực tiễn pháp định – Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của Bà con, chỉ được coi là đã có Ngân hàng bảo lãnh, khi đã trải qua một quy trình cụ thể sau: (i) Đầu tiên Chủ đầu tư và Ngân hàng sẽ ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, phải là hợp đồng mà không thể là công văn gì cả - Do đó, trước khi ký hợp đồng mua nhà với Chủ đầu tư, Bà con cứ đề nghị chủ đầu tư cho xem hợp đồng này, nếu chưa có thì không nên ký; (ii) Sau khi Bà con ký hợp đồng mua nhà với Chủ đầu tư, thì trong vòng 10 ngày, Chủ đầu tư phải gửi một bản hợp đồng này cho Ngân hàng; (iii) Trong vòng 05 ngày, kể từ ngày nhận được hợp đồng mua bán vừa nêu từ Chủ đầu tư, thì Ngân hàng sẽ phát hành và gửi đến đích danh cho Bà con một thư bảo lãnh, với nội dung cam kết, sẽ thay Chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ hoàn tiền, bồi thường cho Bà con, nếu Chủ đầu tư vi phạm không giao được nhà bán cho Bà con.

9. Như vậy, chỉ khi nào Bà con đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng, như vừa nêu, thì hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai mà Bà con đã ký với Chủ đầu tư, mới được xem là đã được bảo lãnh. Bài báo trong hình, giật tít dễ hiểu nhầm, vì Ngân hàng chưa hề phát chứng thư bảo lãnh cho người mua, mà chỉ mới là công văn trao đổi cùng Chủ đầu tư, nên không thể nói là đã có bảo lãnh.

10. Theo lý thuyết như trên, thì tính từ ngày Bà con ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai với Chủ đầu tư, trong vòng 15 ngày, Bà con mới nhận được chứng thư bảo lãnh này. Theo đó, để cho an toàn, Bà con trước khi ký hợp đồng với Chủ đầu tư, cần thỏa thuận và nêu rõ rằng, chỉ khi nào nhận được chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng, thì mới bắt đầu chuyển tiền mua nhà cho Chủ đầu tư. Đây có lẽ là cách hạn chế rủi ro tốt nhất, khi Bà con tham gia loại giao dịch này.

11. Tất nhiên, cái gì cũng có giá của nó, Ngân hàng khi cam kết bảo lãnh, thường sẽ thu phí dịch vụ này, đúng ra phí này thu từ Chủ đầu tư, nhưng Chủ đầu tư sẽ quy vào trong giá bán. Mức phí này giao động từ 1% - 3% tổng giá trị mua bán. Nhưng Tác giả vẫn khuyến khích Bà con nên thực hiện việc mua có bảo lãnh này. Ngân hàng, hiếm khi hết tiền, mà chủ đầu tư thường hay bỏ trốn. Chính vì vậy, việc bỏ một khoản phí, nhằm ràng buộc trách nhiệm của Ngân hàng, đó là một điều có thể chấp nhận được. Vì đòi tiền từ ngân hàng, kể cả việc thi hành án, bao giờ cũng dễ hơn những nơi khác.

------

Nói tóm lại, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, là một sự rủi ro lớn đối với người mua là Bà con. Đã rất nhiều sự cố đáng tiếc xảy ra, khi Chủ đầu tư ôm tiền bỏ trốn, câu chuyện càng buồn thương hơn, đối với những Bà con gom góp cả đời, chỉ để mong mua được căn nhà, nhưng rồi bị lừa. Vì thế, Bà con phải hết sức thận trọng, cảnh giác, khi tham gia các loại giao dịch này.

Viết tại Sài Gòn - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!