MUA BÁN NHÀ Ở ĐANG CHO THUÊ: QUYỀN ƯU TIÊN VÀ HIỆU LỰC RÀNG BUỘC GIỮA CÁC HỢP ĐỒNG CÓ LIÊN QUAN!

Chúng ta hãy bắt đầu từ một vụ việc cụ thể: Ông A là Chủ sở hữu Nhà ở, đã ký Hợp đồng cho Ông B thuê căn nhà này trong thời hạn 02 năm, tính từ ngày 01/01/2020 đến hết ngày 31/12/2021. Vấn đề đặt ra là: Trong thời hạn đang cho thuê (Ví dụ mới thuê đến tháng 10/2020), thì Ông A có được quyền bán căn nhà này cho Người khác không? Ông A có được quyền bán nhà này cho bất kỳ Ai, giống như trường hợp bình thường khác không? Giả định, Ông C là Người mua được căn nhà này, thì sau khi mua bán, đăng bộ xong, Ông C có quyền chấm dứt Hợp đồng thuê với Ông B hay không?!

Trong phạm vi Bài viết này, Tác giả sẽ luận giải và phân tích các vấn đề pháp lý có liên quan đến việc mua bán nhà ở đang cho thuê, để Bà con tham khảo và vận dụng trên thực tế.

I. QUYỀN BÁN NHÀ Ở ĐANG CHO THUÊ

1. Pháp luật không hạn chế, không cấm việc mua bán nhà đang cho thuê; Do vậy, về nguyên tắc, nếu không có ràng buộc nào khác, thì Chủ nhà hoàn toàn có quyền bán nhà đang cho Người khác thuê, với những điều kiện pháp lý ràng buộc nhất định - Cụ thể được Tác giả trình bày ở các phần sau.

Ví dụ 1: Ông A là Chủ sở hữu Nhà ở, đã ký Hợp đồng cho Ông B thuê căn nhà này trong thời hạn 02 năm, tính từ ngày 01/01/2020 đến hết ngày 31/12/2021. Dù Hợp đồng thuê nhà mới trải qua 10 tháng, vẫn còn thời hạn thuê - Nhưng Ông A vẫn có quyền bán nhà này, với những điều kiện nhất định (Được nêu ở phần sau).

2. Tuy nhiên, do quan hệ Pháp luật dân sự là dựa trên thỏa thuận của các bên, nếu thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của luật. Do đó, nếu trong Hợp đồng thuê nhà, có ràng buộc rằng: Trong thời hạn thuê, Bên Chủ nhà không được quyền ký kết Hợp đồng mua bán nhà cho bất kỳ ai. Thì thỏa thuận này có hiệu lực, theo đó trong thời hạn thuê, Chủ nhà không được quyền bán nhà này.

Ví dụ 2: Ông A là Chủ sở hữu Nhà ở, đã ký Hợp đồng cho Ông B thuê căn nhà này trong thời hạn 02 năm, tính từ ngày 01/01/2020 đến hết ngày 31/12/2021. Trong Hợp đồng thuê có thỏa thuận rằng: Ông A không được bán nhà trước khi hết thời hạn thuê. Thì Ông A chỉ được bán nhà này, sau ngày 31/12/2021 hoặc sau khi các Bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn.

II. QUYỀN ƯU TIÊN MUA NHÀ ĐANG CHO THUÊ

1. Như trên đã phân tích, trong thời hạn cho thuê, Chủ nhà vẫn có quyền bán nhà - Trừ khi hợp đồng thuê nhà đã hạn chế quyền này, như Ví dụ 2 nêu trên.

2. Tuy nhiên, khác với những trường hợp bán nhà thông thường khác, trong trường hợp này, Người thuê được ưu tiên mua nhà này, với điều kiện trước đó đã trả tiền thuê nhà đầy đủ.

3. Theo đó khi có ý định bán nhà, Chủ nhà phải thông báo cho bên thuê biết về việc bán nhà và giá cả. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, nếu Bên thuê không mua, thì Chủ nhà mới có quyền bán cho Người khác.

4. Lưu ý: Điều kiện mua bán nhà phải bình đẳng và tương tự nhau - Không được phân biệt đối xử.

Ví dụ 3: Ông A là Chủ sở hữu Nhà ở, đã ký Hợp đồng cho Ông B thuê căn nhà này trong thời hạn 02 năm, tính từ ngày 01/01/2020 đến hết ngày 31/12/2021. Tháng 11/2020, Ông A muốn bán nhà, thì phải thông báo cho Ông B biết trước. Giá cả Ông A đưa ra cho Ông B, phải giống giá cả định bán cho Người khác. Ông A không được, vì muốn bán nhà cho Cô D xinh đẹp, mà hét giá bán nhà với Ông B là 10 tỷ, đến khi Ông B không mua, thì lại bán cho Em D 100 triệu - Như vậy là trái luật. Nghĩa rằng, nếu Ông A ra giá với Ông B thế nào, thì phải ra giá với Cô D như vậy.

5. Trường hợp nếu Chủ nhà vi phạm quy định này, Người thuê có quyền kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng bán nhà giữa Chủ nhà và Người khác là vô hiệu, vì vi phạm quy định về quyền ưu tiên mua của Người thuê.

III. HIỆU LỰC RÀNG BUỘC GIỮA CÁC HỢP ĐỒNG LIÊN QUAN

1. Trường hợp bán nhà đang cho thuê, mà Người mua chính là Bên đang thuê, mọi việc khá đơn giản, không cần đọc mục này. Tuy nhiên, nếu Người mua nhà là một Người khác, lúc này sẽ có 02 Hợp đồng song song tồn tại:

- Hợp đồng cho thuê nhà đã ký giữa Chủ nhà cũ và Người thuê.

- Hợp đồng bán nhà giữa Chủ nhà và Người mua.

2. Người mua nhà sau khi trả tiền xong, đăng bộ sang tên, sẽ trở thành Chủ sở hữu mới của căn nhà. Tuy nhiên, quyền thuê nhà của Người thuê, là không thay đổi, mà tiếp tục được thực hiện theo Hợp đồng thuê đã ký kết.

3. Người mua được thế quyền bên bán, tiếp tục thực hiện Hợp đồng cho thuê nhà này, với điều kiện không thay đổi. Tức là không có quyền đòi lại nhà, khi Hợp đồng thuê chưa đến hạn, không có quyền tự ý tăng giá thuê trái với thỏa thuận mà Chủ cũ đã ký.

Ví dụ 4: Ông A là Chủ sở hữu Nhà ở, đã ký Hợp đồng cho Ông B thuê căn nhà này trong thời hạn 02 năm, tính từ ngày 01/01/2020 đến hết ngày 31/12/2021, giá thuê 10 triệu/Tháng không thay đổi. Tháng 12/2020, Ông A bán nhà cho Ông C, vì Ông B không mua. Khi trở thành Chủ nhà mới, Ông C thay Ông A tiếp tục thực hiện Hợp đồng thuê với Ông B. Ông C không được quyền đòi lại nhà khi chưa hết hạn, không được quyền tăng giá thuê nhà ...... Hiểu nôm na, Hợp đồng thuê đã ký không thay đổi nội dung, trừ tên của Chủ nhà. Chủ nhà mới thay Chủ nhà cũ, tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đã ký.

Luận giải: Bà con đừng thắc mắc đoạn này - quy định đó rất hợp lý: Người mua khi đi mua nhà, biết nhà này đang cho thuê, nhưng Họ vẫn mua, nghĩa rằng, Họ chấp nhận đặc điểm pháp lý của căn nhà này, là đang có Người thuê. Còn nếu Họ không chấp nhận, thì không mua, không có gì bất thường ở đây cả. Hơn nữa, bên thuê nhà cũng cần được bảo vệ quyền lợi, không thể Họ thuê nhà, trả tiền đàng hoàng, mà bán nhà là đuổi Họ đi được. Bởi Hợp đồng thuê đã ký, có hiệu lực, có giá trị thi hành, được pháp luật bảo vệ, mọi Người phải tôn trọng.

IV. MỘT SỐ VẤN ĐỀ BỔ SUNG

Đối với Hợp đồng thuê nhà, Bà con lưu ý thêm một số quy định pháp lý sau:

1. Hợp đồng thuê nhà không cần công chứng, chứng thực vẫn có giá trị pháp lý.

2. Người thuê, không trả tiền thuê trong 03 tháng liên tiếp, thì Chủ nhà mới có quyền Đơn phương chấm dứt Hợp đồng.

3. Nhà thuộc sở hữu chung của Vợ chồng, nhưng chỉ Chồng hoặc Vợ ký cho thuê; Người còn lại không ký, nhưng lại nhận tiền thuê, hoặc biết mà không phản đối, thì vẫn xem như hai vợ chồng ký. Không thể lấy lý do chỉ một Người ký, để đòi hủy hay chấm dứt Hợp đồng.

Nói tóm lại, Xã hội muôn hình vạn trạng - Nhân gian Người tốt kẻ xấu. Khi tham gia các giao dịch dân sự, nền tảng nguyên tắc cơ bản nhất vẫn là: Sự thiện chí, và lòng trung thực. Pháp luật, chỉ là một phần nào đó. Nếu con Người ta, đã không muốn đối tốt với nhau, thì sẽ có trăm phương nghìn kế để hại nhau. Cũng chính bởi thế, niềm tin là điều cần có trong mọi giao dịch, nhưng sự cẩn trọng, sẽ giúp Bà con tránh những rủi ro pháp lý đáng tiếc.

Viết tại Sài Gòn - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!