CẦM CỐ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHO MƯỢN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: KHOẢNG TRỐNG PHÁP LÝ CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH VÀ ĐỀ XUẤT SỬA ĐỔI!

Chúng ta hãy bắt đầu từ ví dụ: Ông A có một thửa đất nông nghiệp rộng 500 m vuông; Hiện tại, do Ông A chưa có nhu cầu sử dụng, nên Ông B đã đề nghị Ông A cho mình mượn thửa đất này để trồng rau. Vậy Ông A có thể cho Ông B mượn thửa đất này hay không?!

Tình huống, nghe qua có vẻ rất đơn giản, xảy ra rất nhiều trên thực tế! Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, thì lại không dễ dàng gì tìm được câu trả lời xác đáng - Bởi sự "Khiếm khuyết" trong các quy định pháp lý của Luật đất đai hiện hành. Bài viết này, sẽ luận giải một số vấn đề có liên quan, để Bà con có thể tham khảo và vận dụng khi cần thiết!

I. CÁC LOẠI GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Theo quy định của Luật đất đai, cũng như các Văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành, thì Người sử dụng đất, khi đáp ứng các điều kiện nhất định, sẽ được thực hiện các giao dịch sau đây về quyền sử dụng đất:

1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất.

2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Tặng cho quyền sử dụng đất.

4. Để thừa kế quyền sử dụng đất.

5. Cho thuê quyền sử dụng đất.

6. Cho thuê lại quyền sử dụng đất.

7. Thế chấp quyền sử dụng đất.

8. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, theo quy định của Pháp luật về đất đai, thì Chủ thể có quyền sử dụng đất, chỉ mặc định được thực hiện trong giới hạn 8 giao dịch vừa nêu. Mà không hề được thực hiện các giao dịch khác tương tự như các giao dịch về tài sản, được quy định trong lĩnh vực Pháp luật Dân sự như: Cầm cố quyền sử dụng đất; Cho mượn quyền sử dụng đất.

II. SỰ BẤT CẬP VÀ VÔ LÝ

Mặc dù Luật đất đai không quy định - Nhưng nhiều ý kiến cho rằng: Công dân được làm những gì mà luật không cấm; Nên Người sử dụng đất có quyền thực hiện giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất, cầm cố quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Giả định rằng, quan điểm vừa nêu là hợp lý, là không trái luật. Thì nó cũng khó có thể được vận dụng, bởi một bất cập đó là: Vậy giao dịch về cho mượn quyền sử dụng đất, cầm cố quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo trình tự thủ tục nào, điều kiện để thực hiện giao dịch cho mượn, cầm cồ này là gì - Khi mà giao dịch về quyền sử dụng đất, khác với các giao dịch thông thường khác, luôn bị điều chỉnh bởi hai loại quan hệ pháp luật: (i) Quan hệ pháp luật dân sự giữa những Người sử dụng đất với nhau; Và (ii) Quan hệ pháp luật hành chính giữa Người sử dụng đất với Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.

Những Bài viết trước đây trên Trang, Tác giả có phân tích rằng: Trong 8 giao dịch về quyền sử dụng đất, đã nêu trên, thì có giao dịch Luật đất đai yêu cầu phải có công chứng/chứng thực, có giao dịch thì không cần công chứng/chứng thực; Nhưng tất cả 8 giao dịch đều phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, mới có hiệu lực và giá trị thi hành!

Vậy nếu xem, Người sử dụng đất, được thực hiện giao dịch cho mượn/cầm cố quyền sử dụng đất, thì các vấn đề phát sinh sẽ là: Giao dịch này có cần phải công chứng/chứng thực không, giao dịch này có cần đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai không? Và liệu cơ quan đăng ký đất đai, có dám đăng ký một loại giao dịch mà luật đất đai không quy định không? Và nếu không được đăng ký, thì giao dịch đó có hiệu lực pháp lý ràng buộc các Bên hay không? Rõ ràng, không dễ dàng gì, để tìm thấy câu trả lời với quy định hiện hành của Luật đất đai.

Tuy nhiên, dưới góc độ chung nhất của Pháp luật Dân sự và thực tiễn - Sẽ thật vô lý, nếu không cho Người sử dụng đất được cầm cố hay cho mượn quyền sử dụng đất, trong khi Họ lại được cho thuê, tặng cho hay chuyển nhượng!

Hoàn toàn vô lý khi: Ông A có một thửa đất nông nghiệp rộng 500 m vuông; Hiện tại, do Ông A chưa có nhu cầu sử dụng; Nhưng Ông A chỉ có thể cho Ông B thuê, mà lại không được quyền cho Ông B mượn. Nếu dựa vào quy định của Bộ luật Dân sự, để nói được cho mượn, thì trình tự thủ tục thực hiện việc cho mượn này như thế nào là không có quy định như đã luận giải ở trên!

Nếu suy diễn tiếp rằng, việc cho mượn đất không có gì phức tạp, các bên có thể ký Hợp đồng là được - Thì lý luận này, không thể áp dụng cho giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất, vốn phức tạp hơn nhiều (Phức tạp như thế chấp quyền sử dụng đất), nhưng cũng không được Luật đất đai cho phép giao dịch, trong khi theo lý luận Luật không cấm như nêu trên, và theo Bộ luật Dân sự thì được thực hiện!

III. KHOẢNG TRỐNG PHÁP LÝ: TRANH CHẤP VÀ GIẢI PHÁP

Rõ ràng, việc Pháp luật đất đai quy định về các giao dịch về quyền sử dụng đất theo dạng đóng khung, đã tạo ra những khoảng trống pháp lý, khiến cho nhiều giao dịch không hoặc khó có thể thực hiện, vì không biết được điều chỉnh như thế nào, trình tự ra sao.

Tuy nhiên, dù muốn dù không, việc cầm cố hay cho mượn quyền sử dụng đất vẫn xảy ra trên thực tế. Và tranh chấp về các giao dịch này vẫn thường xuyên xảy ra, Tòa án trong những trường hợp đó, đôi khi gặp không ít lúng túng. Nhất là đối với giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất, hoặc giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất mà trong quá trình mượn, Bên mượn có xây dựng hoặc tạo lập được các tài sản có giá trị trên đất.

Trước khoảng trống pháp lý đó, Tác giả khuyến nghị đến Bà con giải pháp sau đây: Đối với giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất, thì thay vì ký Hợp đồng cho mượn quyền sử dụng đất, Bà con nên ký Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, với giá cho thuê tượng trưng, vì pháp luật không quy định giá thuê phải là bao nhiêu, nhưng với Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, thì mọi pháp lý đều rõ ràng hơn, tránh những tranh cãi không cần thiết; Còn đối với giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất, thì thay vì ký Hợp đồng cầm cố, Bà con nên ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, có công chứng, chứng thực và có đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của luật, điều đó không chỉ giúp cho các bên đạt được mục đích khi tham gia giao dịch, mà còn phù hợp về trình tự luật định, tránh những rủi ro về hình thức pháp lý.

Tuy nhiên, trong tương lai, khi sửa đổi Luật đất đai, thiết nghĩ rằng, Cơ quan dự thảo và Cơ quan lập pháp cần phải bổ sung thêm các loại giao dịch về quyền sử dụng đất cho phù hợp với thực tế đang diễn ra, có sự tương thích giữa Luật đất đai với Bộ luật dân sự, Luật nhà ở..... Đặc biệt tránh liệt kê các giao dịch theo dạng đóng khung, nhằm tạo điều kiện cho Bà con và cả Cơ quan hành chính, không bị lúng túng khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.

Viết tại Sài Gòn - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!