CÁC DOANH NGHIỆP ĐÃ TRÚNG ĐẤU GIÁ ĐẤT - KHÔNG CHỈ BỎ CỌC LÀ XONG: QUY ĐỊNH NÀO CỦA PHÁP LUẬT ĐƯỢC ÁP DỤNG - SAU KHI ĐÃ KÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN ĐẤU GIÁ?!

Có không ít Bà con ta, bao gồm cả những Người đang công tác trong ngành pháp luật, đã nhầm lẫn khi cho rằng: Trong mọi trường hợp, Người trúng đấu giá có quyền từ chối việc mua tài sản bán đấu giá, với điều kiện, Họ bị mất số tiền đã đặt cọc/đặt trước.

Sự nhầm lần vừa nêu, một phần xuất phát từ bản chất của giao dịch đặt cọc, với tư cách là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ - Là một dạng trách nhiệm thay thế được dự liệu/thỏa thuận trước cho nghĩa vụ mà các Bên đang lẽ ra phải thực hiện, nhưng lại vi phạm nghĩa vụ của mình.

Ví dụ 1: A (Bên bán) và B (Bên mua) ký kết với nhau một Hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện Hợp đồng mua bán nhà; Trong trường hợp này, nghĩa vụ chính của Bên A sẽ bao gồm ký kết Hợp đồng mua bán nhà và bàn giao nhà cho Bên B, còn nghĩa vụ của Bên B bao gồm ký kết Hợp đồng mua bán nhà và thanh toán tiền cho Bên A; Và việc đặt cọc/nhận cọc chính là để đảm bảo cho việc thực hiện các nghĩa vụ vừa nêu; Chính vì lẽ đó, nếu Bên A vi phạm nghĩa vụ thì sẽ phải trả lại tiền cọc, chịu phạt cọc, nếu Bên B vi phạm nghĩa vụ thì chịu mất cọc.

Cũng chính vì đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ - Là một dạng trách nhiệm thay thế được dự liệu/thỏa thuận trước như vậy, cho nên trong giao dịch đặt cọc, các Bên luôn có quyền bội ước về nghĩa vụ mà mình phải thực hiện - Nói chính xác hơn: Các Bên có quyền lựa chọn trách nhiệm thay thế tức là chịu mất cọc/phạt cọc thay cho việc thực hiện nghĩa vụ đã cam kết.

Như ở ví dụ trên: Bên A có quyền bội ước tức là không ký hợp đồng bán nhà cho Bên B nữa, nhưng với điều kiện chấp nhận trả lại tiền cọc, chịu phạt cọc cho Bên B; Ngược lại Bên B có quyền không ký hợp đồng mua nhà nữa, nhưng với điều kiện là Bên B chịu mất tiền cọc. Hay nói cách khác: Bên A/Bên B không thể kiện và Tòa án cũng không thể buộc Bên còn lại, phải ký kết Hợp đồng mua bán nhà, khi Họ đã chấp nhận phạt cọc/mất cọc, phát sinh từ Hợp đồng đã giao kết, bởi vì họ đã lựa chọn thực hiện trách nhiệm thay thế, nên Họ được giải phóng khỏi nghĩa vụ của mình.

Tuy nhiên - Cần nhấn mạnh rằng, các hệ quả pháp lý như vừa nêu chỉ áp dụng trong trường hợp khi và chỉ khi Các Bên chỉ mới xác lập giao dịch về Hợp đồng đặt cọc, mà chưa hề ký kết Hợp đồng mà các Bên hướng đến khi ký kết Hợp đồng đặt cọc (Như ví dụ trên là Các Bên chưa ký Hợp đồng mua bán nhà) - Nghĩa rằng Hợp đồng đặt cọc vẫn đang là một giao dịch tồn tại độc lập, duy nhất được xác lập để ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các Bên.

Còn một khi các Bên đã ký kết Hợp đồng mà các Bên hướng đến khi ký kết Hợp đồng đặt cọc (Như ví dụ trên là Các Bên đã ký Hợp đồng mua bán nhà), thì lúc này quyền và nghĩa vụ của Các Bên sẽ được xác định chính yếu dựa vào Hợp đồng mới ký kết này và quy định của pháp luật có liên quan, chứ không còn chỉ căn cứ vào Hợp đồng đặt cọc Các Bên đã ký kết trước đây nữa, thậm chí lúc này, Hợp đồng đặt cọc, chỉ được coi là một biện pháp bảo đảm, là một nguồn bổ trợ cho việc xác định quyền, nghĩa vụ của Các Bên mà thôi.

Để cho Bà con dễ hiểu - Chúng ta tiếp tục phát triển ví dụ đã nêu ở trên: Giả định sau khi ký kết Hợp đồng đặt cọc, thì Bên A và Bên B đã ký kết Hợp đồng mua bán nhà, sau khi ký kết Hợp đồng mua bán nhà, thì Hợp đồng đặt cọc vẫn được Các Bên duy trì hiệu lực, vì đây là biện pháp bảo đảm cho cả việc thực hiện Hợp đồng mua bán nhà. Cho nên, trường hợp sau khi đã ký kết Hợp đồng mua bán nhà, nhưng Bên A lại không giao nhà cho Bên B, thì lúc này Bên B vừa có quyền yêu cầu phạt cọc với Bên A, đồng thời yêu cầu Bên A phải giao nhà, nếu Bên A không thực hiện thì Bên B có quyền yêu cầu Tòa án buộc Bên A phải thực hiện.

Đến đây thì Bà con ta đã thấy rằng, lúc này Bên A không còn được quyền lựa chọn chỉ bị phạt cọc, rồi được giải thoát khỏi nghĩa vụ bàn giao nhà, giống như ở trên nữa, vì lúc này Các Bên đã ký kết Hợp đồng mua bán nhà, có quyền và nghĩa vụ phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà này, mà không chỉ là từ Hợp đồng đặt cọc, như đã nêu ở trên.

Nọi gọn lại: Các Bên tham gia Hợp đồng đặt cọc, có quyền bội ước, chấp nhận mất cọc/phạt cọc, khi và chỉ khi quyền, nghĩa vụ giữa Họ bị ràng buộc bởi duy nhất Hợp đồng đặt cọc, còn nếu giữa Họ đã xác lập Hợp đồng chính mà các Bên hướng đến khi ký kết Hợp đồng đặt cọc, thì các Bên không còn được quyền bội ước, và chỉ chấp nhận mất cọc/phạt cọc nữa, mà sẽ bị ràng buộc bởi các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm pháp lý theo Hợp đồng chính đã ký kết này, trong đó bao gồm cả những chế tài như buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng, phạt vi phạm hoặc/và bồi thường thiệt hại.

Hoàn toàn giống như vậy - Trong vụ trúng đấu giá đất ở Thủ Thiêm: Những Doanh nghiệp đã trúng đấu giá, chỉ có quyền chấp nhận mất cọc/bỏ cọc và được giải thoát khỏi mọi trách nhiệm, khi: (i) Từ chối ký vào Biên bản đấu giá (Điều 39.6.c, Điều 44.3 Luật đấu giá tài sản); (ii) Rút lại giá đã trả/chấp nhận (Điều 39.6.d, Điều 50 Luật đấu giá tài sản); Và (iii) Từ chối kết quả trúng đấu giá (Điều 39.6.đ, Điều 51 Luật đấu giá tài sản) - Nghĩa rằng, những Doanh nghiệp này, chỉ được lựa chọn phương án bỏ cọc/mất cọc và/để được giải thoát khỏi mọi trách nhiệm, khi chưa ký kết Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá với Người có tài sản đấu giá. Còn một khi đã ký kết Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, thì trách nhiệm không chỉ còn ở cái gọi là đặt cọc/bỏ cọc nữa.

Kể từ thời điểm Các Bên ký kết xong Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và Hợp đồng phát sinh hiệu lực, lúc này Luật đấu giá tài sản gần như đã hoàn thành sứ mệnh của nó, Văn bản pháp lý điều chỉnh, ràng buộc quyền, nghĩa vụ Các Bên chính là Hợp đồng đã ký kết, cùng Bộ luật dân sự, Luật thương mại... Với các chế định về thực hiện/chấm dứt/hủy bỏ/bồi thường/phạt vi phạm hợp đồng...

Theo đó, do vụ trúng đấu giá đất ở Thủ Thiêm, Các Bên đã ký kết Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, Hợp đồng này đã phát sinh hiệu lực ràng buộc quyền, nghĩa vụ của Các Bên, nên Các Bên phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Do đó, việc các Doanh nghiệp không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng thời hạn được coi là vi phạm nghiêm trọng/cơ bản nghĩa vụ hợp đồng.

Lúc này, Bên còn lại/Bên có tài sản cùng với việc phạt cọc, có quyền đưa ra 01 trong 02 lựa chọn: (i) Buộc các Doanh nghiệp tiếp tục thực hiện hợp đồng, tức phải thanh toán đủ tiền (Điều 352 Bộ luật dân sự, Điều 297 Luật thương mại), đồng thời với việc buộc bồi thường thiệt hại do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền (Điều 357 Bộ luật dân sự), các khoản thiệt hại khác nếu có; Hoặc (ii) Hủy bỏ Hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm hợp đồng (Điều 419, 427 Bộ luật dân sự, Điều 314 Luật thương mại....).

Cần lưu ý rằng: Điều 72 Luật đấu giá tài sản chỉ quy định về hủy kết quả đấu giá, chứ không phải quy định về hủy hợp đồng, và rằng Điều 46.3 Luật đấu giá quy định rõ: Kể từ thời điểm giao kết hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của Các Bên được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự.

Nói tóm lại, một khi đã ký kết Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, thì không có chuyện chỉ cần chấp nhận bỏ cọc là coi như xong, bởi lúc này quyền và nghĩa vụ của Các Bên bị ràng buộc bởi Hợp đồng đã ký kết cùng pháp luật có liên quan điều chỉnh Hợp đồng. Về nguyên tắc, khi vi phạm hợp đồng, Bên vi phạm phải phải bồi thường thiệt hại xảy ra, thiệt hại thực tế tới đâu bồi thường tới đó cùng với thiệt hại là những lợi ích mà Bên bị vi phạm đáng lẽ ra được nhận, nếu không có sự vi phạm hợp đồng.

Từ đó cho thấy, nếu áp dụng đúng quy định của luật, thì việc các Doanh nghiệp muốn bỏ cọc chạy lấy người trong vụ việc này là không hề đơn giản, số tiền phải bồi thường sẽ là khổng lồ, nếu các thiệt hại được tính toán một cách chính xác và đầy đủ. Tuy nhiên, giả định rằng, nếu tài sản hiện có của các Doanh nghiệp là một con số không tròn trĩnh, tức không có khả năng thi hành án, thì cũng chẳng nghĩa lý gì, cái cuối cùng, Bên bị vi phạm có thể có chỉ là giữ được đất, lấy được tiền cọc mà thôi.

Do vậy, để có thể giải quyết trọn vẹn vấn đề, thì cần phải xử lý tốt khâu đầu vào, tức là chỉ cho những Doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, có khả năng thực hiện nghĩa vụ, được tham gia những vụ đấu giá đất như Thủ Thiêm. Mà muốn vậy thì phải hoàn thiện pháp luật, phải quy định thật nghiêm ngặt, khắt khe về đấu giá tài sản đối với những vụ việc có ảnh hưởng lớn đến kinh tế, xã hội của nhân dân và đất nước. Chỉ có như vậy, mới tránh được những vụ việc đáng tiếc như đã nêu trên - Bởi khi không thể hình sự hóa các quan hệ dân sự, khi mà Doanh nghiệp chỉ cần bỏ cọc và tài khoản chỉ còn 0 đồng, là có thể thoát khỏi mọi trách nhiệm, dù cho thiệt hại rất nghiêm trọng - Thì lúc đó, vẫn còn có khoảng trống pháp lý, và sẽ có Người tìm cách để lách qua.....

Viết tại Sài Gòn - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!