QUYỀN ĐƠN PHƯƠNG HỦY BỎ HỢP ĐỒNG: PHÂN TÍCH VÀ LUẬN GIẢI!
Rất nhiều Người, không riêng gì Bà con ta, bao gồm cả những Người có thâm niên công tác trong ngành pháp luật, đã nhầm lẫn khi cho rằng chỉ có Tòa án mới có thẩm quyền tuyên bố hủy bỏ hợp đồng mà các bên đã giao kết! Thật vậy, mới đây trên một số trang mạng, có bài viết đại ý rằng khi Bên mua nhà/đất đã bỏ cọc theo Hợp đồng đặt cọc có công chứng, thì Bên bán vẫn không thể ký công chứng bán nhà/đất này cho ai khác, vì trên hệ thống công chứng vẫn lưu lại thông tin nhà/đất đã có tồn tại giao dịch đặt cọc, và để giải quyết vấn đề này, bài viết đó đã đưa ra khuyến nghị rằng: Nếu muốn hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng, hai Bên đã từng ký hợp đồng phải cùng ra văn phòng công chứng ký hủy hợp đồng, còn nếu hai bên không đồng thuận, thì một Bên muốn hủy hợp đồng phải khởi kiện ra Tòa.
Nói ngắn gọn cho dễ hiểu, thì với nội dung trên, những Người này đã cho rằng muốn hủy hợp đồng có công chứng thì chỉ có một trong hai cách hoặc là các Bên cùng đồng thuận mới hủy được hoặc phải kiện ra Tòa án – Đồng nghĩa, Họ cũng đã triệt tiêu quyền đơn phương được hủy bỏ hợp đồng mà pháp luật đã dành cho một Bên giao kết hợp đồng. Điều đáng buồn, là một quan điểm nhầm lẫn như vậy, nhưng vẫn được một số Bạn đang công tác trong ngành pháp lý chia sẽ như thể hiện ngầm định đồng ý – Do đó, cũng khó có thể trách Bà con ta, những Người làm việc ngoài ngành, vẫn cứ loay hoay trong ma trận về Hợp đồng. Chính vì thế, trong Bài viết này Tác giả sẽ phân tích và luận giải về quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng theo quy định của Luật để Bà con tham khảo, vận dụng khi cần thiết – Và chấm dứt vĩnh viễn/vô thời hạn suy nghĩ chỉ có Tòa án mới được quyền tuyên bố hủy bỏ hợp đồng, cho đến khi nào pháp luật có thay đổi, dù điều đó không bao giờ xảy ra.
1. Một Bên có quyền tuyên bố hủy bỏ hợp đồng khi Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện để hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng (Điều 423.1.a Bộ luật dân sự 2015 – Điều 312.4.a Luật thương mại 2005). Có nghĩa rằng, khi giao kết hợp đồng, nếu các Bên có quy định rõ trong hợp đồng, là nếu một Bên nào đó vi phạm quy định, Bên còn lại được tuyên bố hủy bỏ hợp đồng – Thì khi điều kiện đó xảy ra, Bên bị vi phạm có quyền tuyên bố hủy bỏ hợp đồng.
Ví dụ 1: Ngày 01/02/2022, Ông A và Ông B ký kết Hợp đồng đặt cọc công chứng về việc mua bán nhà, trong Hợp đồng đặt cọc có quy định rằng, nếu đến ngày 15/02/2022 Ông A (Bên nhận cọc/Bên bán) chưa thỏa thuận xong việc Người đang thuê nhà sẽ tự nguyện rời khỏi nhà và chấm dứt hợp đồng thuê đã ký từ trước, thì Ông B (Bên đặt cọc/Bên mua) sẽ có quyền hủy hợp đồng đặt cọc mà hai Bên đã ký kết. Do đó, đến ngày 16/02/2022, trường hợp Người thuê nhà vẫn chưa rời đi, không chịu chấm dứt hợp đồng thuê nhà đã ký kết trước đó, nghĩa rằng Ông A đã vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc vừa nêu, thì Ông B có quyền tuyên bố hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 01/02/2022 mà không cần phải ra Văn phòng công chứng thực hiện thủ tục này cũng như không cần phải khởi kiện ra Tòa án, để yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy bỏ hợp đồng.
2. Một Bên có quyền tuyên bố hủy bỏ hợp đồng khi Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng (Điều 423.1.b Bộ luật dân sự 2015 - Điều 312.4.b Luật thương mại 2005). Khác với trường hợp vừa nêu, trường hợp này các Bên trong hợp đồng đã không liệt kê, quy định cụ thể là trường hợp nào thì một Bên được hủy bỏ hợp đồng. Nhưng trường hợp này, chỉ cần một Bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng, thì Bên còn lại có quyền tuyên bố hủy bỏ hợp đồng, bất kể trước đó, trong Hợp đồng có ghi nhận về việc đơn phương hủy bỏ hợp đồng hay không.
Ví dụ 2: Ngày 01/02/2022 Ông A và Ông B ký kết Hợp đồng đặt cọc công chứng về việc mua bán nhà, trong Hợp đồng đặt cọc có quy định rằng chậm nhất đến ngày 15/02/2022, hai bên phải ra Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán nhà; Tuy nhiên, quá hạn đến ngày 20/03/2022, Ông B (Bên mua/Bên đặt cọc) vẫn không chịu ra Văn phòng công chứng để thực hiện việc ký kết Hợp đồng mua bán nhà như đã thỏa thuận, hành vi này của Ông B là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng đặt cọc, vì nó khiến cho Ông A không đạt được mục đích của mình khi ký kết hợp đồng đặt cọc là sẽ ký được hợp đồng bán nhà, do đó Ông A có quyền tuyên bố hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 01/02/2022 mà không cần phải ra Văn phòng công chứng thực hiện thủ tục này cũng như không cần phải khởi kiện ra Tòa án, để yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy bỏ hợp đồng (Lưu ý, Ông A cần lưu lại chứng cứ về việc mình có hối thúc Ông B ra văn phòng công chứng ký hợp đồng mua bán nhà – Tác giả đã khuyến nghị giải pháp về vấn đề này với Bà con trong Bài viết “Những rủi ro khi ký kết hợp đồng đặt cọc” đã đăng trên Trang này, nên xin phép không nhắc lại ở đây).
3. Ngoài những trường hợp vừa nêu - Một Bên cũng có quyền tuyên bố hủy bỏ hợp đồng khi luật chuyên ngành có quy định như Luật xây dựng, Luật kinh doanh bảo hiểm…. Cần lưu ý rằng, Bên tuyên bố hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay về việc hủy bỏ hợp đồng cho Bên kia biết (Điều 423.3 Bộ luật dân sự 2015 – Điều 315 Luật thương mại 2005), nếu không thông báo mà gây thiệt hại cho Bên kia thì phải bồi thường. Lưu ý: Luật quy định rằng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, chứ không phải nếu không thông báo, thì không được quyền hủy bỏ hợp đồng – Hai vấn đề này khác nhau.
Ví dụ 3: Công ty A ký hợp đồng mua một lô hàng hóa của Công ty B, trong hợp đồng có ghi rõ rằng Công ty B phải giao hàng chậm nhất trước ngày 20/3/2022, nếu không thì Công ty A có quyền hủy bỏ hợp đồng. Do đến ngày 10/04/2022, Bên A vẫn chưa nhận được hàng, nên quyết định Đơn phương hủy bỏ hợp đồng. Nhưng do Công ty A không thông báo cho công ty B biết, nên Công ty B vẫn vận chuyển hàng đến kho của Bên A vào ngày 15/04/2022. Trong tình huống này, Công ty A có quyền không nhận hàng, vì đã tuyên bố hủy bỏ hợp đồng, nhưng Công ty A sẽ phải bồi thường chi phí vận chuyển cho Công ty B, vì đã không thông báo việc hủy bỏ hợp đồng cho Công ty B biết (Nếu biết Công ty B đã không mất công vận chuyển).
4. Cần hiểu đúng về quy định tại Điều 51 Luật công chứng năm 2014. Điều 51 Luật công chứng quy định rằng: Việc “công chứng hủy bỏ” hợp đồng đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng đó – Chứ không hề quy định: Việc “hủy bỏ” hợp đồng đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng đó (Bởi đây là hai vấn đề hoàn toàn khác xa nhau). Điều luật vừa nêu của Luật công chứng, đang nói về hình thức sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng – Quy định này tương tự như quy định tại Điều 421.3 Bộ luật dân sự 2015, rằng Hợp đồng trước đây theo hình thức nào, thì việc sửa theo hình thức đó. Cho nên cần hiểu quy định tại Điều 51 của Luật công chứng là hình thức hủy bỏ văn bản có công chứng áp dụng cho trường hợp có sự đồng thuận của các bên đã từng ký kết văn bản công chứng đó (Trước đây đồng thuận ký theo hình thức nào, thì giờ đồng thuận hủy bỏ theo hình thức đó) – Mà không phải hiểu theo cách chỉ được hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp có đồng thuận. Đây là cách hiểu sai, một sự nhầm lẫn tuyệt đối không đáng có.
Khuyến nghị: Từ những phân tích và luận giải trên, Bà con ta thấy rằng đơn phương hủy bỏ hợp đồng là một quyền năng mà Luật trao cho các Bên tham gia hợp đồng, khi rơi vào những trường hợp, những căn cứ như đã trình bày. Tuy nhiên, để tránh những tranh chấp không đáng có, thì việc “Một Bên có quyền tuyên bố hủy bỏ hợp đồng khi Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện để hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng (Điều 423.1.a Bộ luật dân sự 2015 – Điều 312.4.a Luật thương mại 2005)” là trường hợp ít rủi ro hơn cả, so với những căn cứ còn lại. Cho nên khi ký kết hợp đồng, Bà con cố gắng dự liệu những trường hợp được hủy bỏ hợp đồng, và liệt kê chi tiết vào trong hợp đồng, ngoài ra có thêm một quy định mở theo Luật. Với phương pháp này, khi rơi vào những trường hợp đã liệt kê (Ví Bụ bên bán chậm giao hàng, Bên mua chậm thanh toán, Bên đặt cọc bỏ cọc….) thì Bà con ta được quyền đơn phương tuyên bố hủy bỏ hợp đồng, mà không sợ rủi ro rằng tuyên bố đơn phương đó có bị trái luật do nhận định sự vi phạm có tính chủ quan hay không, vì nếu hủy hợp đồng vô căn cứ, thì Bà con ta lại phải bồi thường. Cho nên, nếu liệt kê cụ thể, chính xác bao nhiêu thì sẽ an toàn, giảm thiểu được những rủi ro có thể phát sinh bấy nhiêu!
Viết tại Sài Gòn - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!