LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024: ĐIỂM MỚI ĐỘT PHÁ TRONG QUY ĐỊNH VỀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT!

Người sử dụng đất là một trong các loại Chủ thể của quan hệ pháp luật về đất đai, có quyền và nghĩa vụ xuất phát từ việc sử dụng đất. Người sử dụng đất được định danh dựa trên hai căn cứ: (i) Một là - Nguồn gốc xác lập quyền sử dụng đất (Tức trả lời cho câu hỏi: Quyền sử dụng đất từ đâu mà có?), ví dụ như được Nhà nước giao, cho thuê hay do mua/nhận chuyển nhượng; Và (ii) Hai là – Thuộc đối tượng được sử dụng đất (Tức trả lời cho câu hỏi: Ai có thể/có cơ hội được xác lập quyền sử dụng đất?), ví dụ như Tổ hợp tác hình thành theo quy định của Bộ luật dân sự, không thể là Đối tượng/Chủ thể có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai (Tức không thể cấp Giấy chứng nhận chủ quyền cho “Tổ hợp tác Xyz”, mà chỉ có thể ghi tên các Thành viên cụ thể với tư cách đồng sở hữu, sử dụng chung).

Việc xác định Người sử dụng đất với tư cách là một Chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai, vô cùng quan trọng, bởi nói hàn lâm một chút, thì đó chính là việc xác định có hay không năng lực pháp luật của một chủ thể đối với quyền sử dụng đất. Chẳng hạn, theo quy định của Luật đất đai thì Cá nhân là Người nước ngoài (Không có gốc gác Việt Nam) thì không được công nhận là Người sử dụng đất, không có tư cách Chủ thể sử dụng đất, do đó, không có năng lực pháp luật trong quan hệ pháp luật về sử dụng đất đai, đồng nghĩa không thể tự mình cũng như không thể thông qua cơ chế đại diện, để tham gia giao dịch, quan hệ pháp luật đất đai. Lưu ý rằng, trường hợp Cá nhân là Người nước ngoài (Không có gốc gác Việt Nam) là Sở hữu chủ của Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, thì lúc này Người sử dụng đất là Tổ chức kinh tế đó, mà không phải Cá nhân là Người nước ngoài.

So với các Luật đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003, năm 2013 – Thì Luật đất đai năm 2024 (Có hiệu lực thi hành từ ngày 01/08/2024), có những điểm mới mang tính đột phá, tiến bộ trong quy định về Người sử dụng đất, thể hiện cơ bản ở một số khía cạnh sau đây:

1. Thứ nhất – Không còn có sự phân biệt giữa Công dân Việt Nam sinh sống trong nước với Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài

Nói một cách dễ hiểu, khi Cá nhân có quốc tịch Việt Nam, tức là có tư cách Công dân Việt Nam, thì dù Cá nhân đó sinh sống trong nước hay đang định cư ở nước nước ngoài, đều giống nhau về năng lực pháp luật trong quan hệ pháp luật về đất đai, có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như nhau, mà không hề bị phân biệt. Trước khi có Luật đất đai năm 2024, thì phạm vi về quyền sử dụng đất của Công dân trong nước rộng hơn nhiều so với Công dân định cư ở nước ngoài (Ví dụ có những loạt đất chỉ Công dân trong nước được sử dụng), khoảng cách này được thu hẹp dần qua các lần ban hành Luật đất đai mới, và được xóa bỏ hoàn toàn khi Luật đất đai năm 2024 ra đời. Đây là một quy định hoàn toàn hợp tình, hợp lý, dựa trên nguyên tắc nền tảng của Hiến pháp là mọi Công dân đều bình đẳng trước pháp luật, không bị phân biệt đối xử bởi bất cứ lý do gì. Ngoài ra, cũng cần nói thêm rằng đối với Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (Tức không có/không còn quốc tịch việt Nam), vẫn là Chủ thể của quyền sử dụng đất, nhưng có phạm vi hẹp hơn nhiều so với Công dân Việt Nam.

2. Thứ hai – Vẫn được coi là Người sử dụng đất dù chưa được cấp Giấy chứng nhận chủ quyền, khi thỏa mãn các điều kiện nhất định.

Một điểm mới, đồng thời cũng như là một lời khẳng định của Luật đất đai năm 2024 cho việc rằng Giấy chứng nhận chủ quyền (Sổ đỏ/Sổ hồng) không phải là căn cứ pháp lý duy nhất để xác định một Người có phải là Chủ thể quyền sử dụng đất hay không – Khi quy định: Người sử dụng đất (Gồm Người) “Đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Hay nói cách khác, với quy định này, trong những trường hợp nhất định, dù chưa được cấp Giấy chứng nhận chủ quyền, nhưng Người đang sử dụng đất, vẫn được xem là Chủ thể của quyền sử dụng đất đó, và được pháp luật bảo hộ. Luật đất đai năm 2013 chưa có quy định này, các Luật trước đó lại càng không.

3. Thứ ba – “Khai tử” Chủ thể sử dụng đất là Hộ gia đình

Hộ gia đình với tư cách Chủ thể sử dụng đất, là một tồn tại tất yếu của lịch sử và nền kinh tế nông nghiệp lúa nước của Chúng ta. Tuy nhiên, quá trình sử dụng, đặc biệt là quá trình giao dịch quyền sử dụng đất của Hộ Gia đình, trong thực tiễn gặp muôn vàn khó khăn, khi không biết dựa vào đâu để xác định chính xác các Thành viên của Hộ gia đình (Những vấn đề này đã được Tác giả nêu trong các Bài viết trước đây, xin phép không nhắc lại). Do đó, kể từ ngày Luật đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, Nhà nước sẽ không giao đất, cho thuê đất cho Chủ thể nào gọi là Hộ gia đình. Việc công nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở tiền thân của Hộ gia đình, sẽ được chuyển hóa thành công nhận quyền sử dụng đất của nhóm Người với danh sách thành viên cụ thể, mà không còn chuyện ghi tên mỗi Chủ hộ. Tất nhiên, với những trường hợp đã được cấp Giấy chủ quyền cho Hộ gia đình theo các Luật đất đai trước đây, khi tham gia giao dịch, vẫn phải xác định tư cách Thành viên theo Luật cũ, nhưng Hộ sẽ tham gia giao dịch với tư cách nhóm người có chung quyền sử dụng đất. Khi cấp đổi sổ cũ của Hộ Gia đình do có biến động như gia hạn, bồi thường tái định cư… Nhà nước sẽ cấp đổi sổ mới, trong đó ghi tên nhóm Người sử dụng đất với danh sách Thành viên cụ thể, mà không còn ghi là Hộ Gia đình với mỗi thông tin của Chủ hộ.

Nói tóm lại, Chế định Người sử dụng đất là một trong những định chế pháp lý quan trọng bậc nhất của pháp luật về đất đai. Trải qua các lần pháp điển hóa, thì Chế định này càng ngày càng được hoàn thiện, tuy vẫn còn đó, những điểm cần phải trao đổi thêm. Chẳng hạn như, đối với Người gốc Việt Nam (Không còn/Không có quốc tịch Việt Nam) trước đây sinh sống ở nước ngoài, nhưng hiện đã về định cư, sinh sống ổn định lâu dài ở Việt Nam, thì sẽ xếp Họ vào nhóm Người sử dụng đất nào, là điều mà Luật đất đai còn chưa có quy định rõ ràng. Hi vọng, các lần sửa đổi tiếp theo, Luật đất đai sẽ giải quyết được vấn đề này.

Viết tại Sài Gòn – Luật sư: Đặng Bá Kỹ!