"LỐI THOÁT" NÀO CHO VIỆC "THẾ CHẤP NHÀ ĐẤT" ĐỂ VAY TIỀN BẰNG HÌNH THỨC "KÝ HỢP ĐỒNG CÔNG CHỨNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT": PHÂN TÍCH - LUẬN GIẢI VÀ KHUYẾN CÁO!

Từ thực tiễn tham gia giải quyết các tranh chấp pháp lý - Tác giả gặp không ít những trường hợp như thế này: Ông A muốn được vay tiền của Ông B, nên đã thế chấp Nhà, đất (Có trường hợp cả nhà đất, cũng có trường hợp chỉ là đất) cho Ông B. Nhưng thay vì Các Bên xác lập giao dịch vay tiền có thế chấp tài sản, đúng như ý chí đích thực của Các Bên - Thì Họ lại tiến hành ký hợp đồng mua bán nhà, đất có công chứng, trên hợp đồng công chứng này đương nhiên ghi rõ Ông A bán nhà, đất cho Ông B và đã nhận đủ tiền, đồng thời giao bản chính giấy tờ nhà đất cho Ông B. Tuy nhiên - Ngoài ra, Các Bên còn lập một bản viết tay không có công chứng, ghi nhận rõ ràng rằng: Thực chất giữa Các Bên chỉ là vay tiền có lãi suất, nếu Ông A trả đủ nợ đúng hạn, thì Hai Bên sẽ tiến hành hủy hợp đồng mua bán có công chứng vừa nêu, đồng thời Ông B sẽ giao trả lại giấy tờ nhà, đất cho Ông A.

Hiểu nôm na, giao dịch giữa Các Bên thực chất chỉ là vay tiền, nhưng vì Bên cho vay muốn chắc chắn sẽ đòi lại được tiền, bảo đảm tốt nhất quyền lợi cho mình, cho nên mới nghĩ ra cách ký hợp đồng mua bán thay vì ký hợp đồng vay có thế chấp. Tuy nhiên - Có một đặc điểm mà Chúng ta cần phải lưu ý: Trong trường hợp nêu trên, giá trị Nhà, đất thường lớn hơn rất rất nhiều lần số tiền được vay (Điều bất hợp lý và bất công phát sinh là ở điểm này) - Còn nếu lúc đầu mà giá trị nhà đất cũng xêm xêm, xấp xỉ với số tiền được vay cộng lãi, thì cũng không có gì đáng bàn, bởi có vay thì phải có trả, không thể lấy không, cướp không được.

Đôi khi vì nhiều lý do, mà Công chứng viên không biết được nội tình sự việc nêu trên, trong đó lý do lớn nhất là Các Bên hiếm khi chia sẻ những chuyện "nhạy cảm" như vậy. Nghĩa rằng phải thật tinh tế, tận tậm và có năng khiếu về khai thác thông tin, thì mới có thể nắm bắt được những vấn đề vốn bị Các Bên muốn che giấu. Còn một khi đã biết, thì về nguyên tắc Công chứng viên không thể công chứng những hợp đồng như vậy vì hợp đồng đó bị vô hiệu (Sẽ được phân tích lý do ở dưới đây). Tuy nhiên, thực tế thì đôi khi Công chứng viên cũng ở thế khó là vì, dù có trường hợp đã hết sức tư vấn và góp ý nhưng Các Bên vẫn nhất quyết là xác lập giao dịch, lý do chính yếu là quá cần tiền trong những tình huống nhất định.

Thoạt nghe qua vụ việc - Thì gần như Bà con ta, Ai cũng cho rằng trong giao dịch trên, mọi rủi ro sẽ thuộc về Bên có nhà đất, vì đã ký bán cho Người ta, có công chứng hẳn hỏi, giấy tờ nhà đất cũng đã giao đến luôn Bên cho vay. Tuy nhiên - Không hẳn như vậy: Biện pháp và cách làm nêu trên của Các Bên giống như "Con dao hai lưỡi" - Đều mang đến rủi ro cho cả hai:

1. Rủi ro của Bên cho vay tiền (Bên "nhận thế chấp" bằng "mua nhà đất")

Nếu sự việc chỉ dừng lại như ví dụ trên, không có thêm bất kỳ tình tiết nào phát sinh, không có thêm giao dịch nào phát sinh. Thì rủi ro phần lớn sẽ thuộc về Bên cho vay tiền, dù Họ đã có trong tay giấy tờ nhà đất và hợp đồng công chứng mua nhà đất. Vì sao vậy?!

Vì khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng mà Các Bên đã ký sẽ bị Tòa án tuyên là vô hiệu do giả tạo. Căn cứ và cũng là chứng cứ mà Tòa án dựa vào, chính là bản viết tay của Các Bên, và rằng giao dịch thực chất tồn tại là hợp đồng vay tiền, còn hợp đồng mua bán nhà đất chỉ là giao dịch giả tạo được thiết lập, nhằm che giấu giao dịch thật là vay tài sản. Cho nên, giao dịch mua bán nhà đất bị vô hiệu, còn giao dịch vay vẫn có giá trị pháp lý. Do đó, đã RẤT nhiều lần Tác giả cảnh báo Bà con: Đừng tuyệt đối cho rằng văn bản có công chứng thì luôn có giá trị pháp lý hơn văn bản thường ("Giấy tay").

Vì hợp đồng mua bán nhà đất bị tuyên vô hiệu, không có giá trị thi hành, Bên cho vay phải trả lại giấy tờ nhà đất cho Bên vay, nếu đã đăng bộ sang tên mình thì sẽ bị hủy và Cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp lại giấy tờ cho Bên vay, nghĩa rằng khôi phục lại như ban đầu chưa có chuyện gì.

Tất nhiên, Bên vay vẫn phải trả tiền đã vay cho Bên cho vay, nhưng khoản vay bây giờ trở thành khoản vay không có thế chấp, không có tài sản bảo đảm. Đành rằng, nếu có kiện tụng tại Tòa, thì Bên cho vay có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, cấm chuyển dịch nhà đất này để bảo đảm thi hành án - Nhưng nó không hề có hiệu lực đối kháng với Người thứ ba về thứ tự ưu tiên thanh toán, so với việc nhà đất này nếu như được thế chấp để bảo đảm trả nợ khoản vay ngay từ ban đầu.

Ví dụ: Tiếp tục phát triển ví dụ trên - Nếu Bên vay đã có một khoản nợ với một Chủ nợ (Giả định Ông Z) theo một Bản án đã tuyên khác, thì Chủ nợ này (Ông Z) có quyền yêu cầu Cơ quan thi hành án kê biên nhà đất trước để thu hồi nợ - Giả sử nếu ở trường hợp trên các bên có ký hợp đồng thế chấp, thì nó đã phát sinh hiệu lực đối kháng, sẽ được ưu tiên trước, nên Chủ nợ vừa nêu (Ông Z) sẽ không có quyền yêu cầu thi hành án kê biên như vừa nói, còn nếu có kê biên, thì Người nhận thế chấp cũng phải được ưu tiên thanh toán trước. Hiểu nôm na, Người cho vay trong tình huống này đã tính già hóa non, thay vì ký hợp đồng thế chấp, thì lại ký hợp đồng mua bán, để bị tuyên vô hiệu, biến khoản vay trở thành khoản vay khônqg có tài sản bảo đảm, đối diện rủi ro pháp lý đã như đã trình bày.

2. Rủi ro của Bên vay tiền (Bên có nhà đất)

Cũng giống tình huống trên, nhưng nếu có phát sinh thêm một giao dịch, đó là sau khi Các Bên ký hợp đồng mua bán có công chứng, thì Bên cho vay (Bên mua) là Ông B đã đăng bộ giấy tờ nhà đất sang tên mình, đồng thời bán lại cho một Người khác (Ví dụ Ông C).

Theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành, nếu như Ông C không hề biết nội tình câu chuyện như trên, sẽ được xem là Người ngay tình. Theo đó, pháp luật sẽ ưu tiên bảo vệ cho Người ngay tình là Ông C. Nghĩa rằng giao dịch giữa A và B vẫn sẽ bị tuyên vô hiệu với lý do như trên, nhưng giao dịch giữa B và C thì không bị vô hiệu theo đó, mà vẫn có giá trị. Tức là Ông A xem như bị mất nhà đất, ông A chỉ có quyền đòi lại giá trị nhà đất từ Ông B với số tiền còn lại bằng giá trị nhà đất trừ đi số tiền nợ, mà không được đòi lại nhà đất từ Ông C. Ví dụ: Nợ cả gốc và lãi là 1 tỷ, giá trị nhà đất là 5 tỷ, thì Ông A có quyền đòi lại từ Ông B 4 tỷ, chứ không được đòi lại Nhà đất từ Ông C.

Việc pháp luật bảo vệ Ông C vì ngay tình là hợp lý, nếu đúng thực sự Ông C ngay tình. Cũng giống như Bà con ta, gom góp cả đời để đi mua căn nhà, thấy giấy tờ pháp lý đàng hoàng, hợp pháp về hình thức, thì mua thôi. Cho nên không thể yêu cầu Bà con ta biết được nội tình giữa các bên trước đó, nên không thể buộc bị vạ lây rủi ro.

Tuy nhiên - Phải lưu ý rằng, việc ngay tình không biết gì của Ông C là phải thực sự như vậy, còn nếu không thực sự như vậy, sẽ không được coi là ngay tình, hay nói cách khác đã biết mà vẫn cố tình mua thì không được bảo vệ. Muốn chứng minh ngay tình hay không ngay tình khá dễ đối với trường hợp nhà đất vẫn do Người vay (Ông A) chiếm hữu thực tế, khá khó khi người vay (Ông A) không chiếm hữu thực tế, nghĩa rằng nhà trống, đất trống.

Lý do, về nguyên tắc khi Người ta (Ông C) đi mua nhà đất, đương nhiên phải đến xem thực địa, chứ không ai mua chỉ nhìn trên giấy cả. Mà nếu đã vậy, khi đi xem thực địa, nhà đất vẫn do Ông A ở thì buộc Họ sẽ hỏi han nhau, vì sao là ai lại ở đây, và thế là câu chuyện nội tình ở trên sẽ được kể ra, nghĩa rằng Ông C đã biết, biết mà vẫn mua thì không ngay tình nữa. Còn nếu như nhà đất trống ví dụ đất canh tác, thì rất khó, vì ít khi có ai ở đó, thường chỉ có mặt nếu có công việc, khi đó Người mua (Ông C) sẽ gần như được xem là ngay tình, và sẽ được pháp luật bảo vệ như trên.

Bên cạnh đó, cũng cần hiểu thêm rằng: Thông thường, Bên cho vay sẽ đợi cho đến khi hết thời hạn trả nợ theo thỏa thuận của Các Bên trong giấy tay, mà Bên vay vẫn không trả được nợ, thì Bên cho vay mới tiến hành giao dịch sang cho Bên thứ ba như vừa nêu, nên không thể cáo buộc Bên cho vay có bất kỳ yếu tố vi phạm hình sự nào, nghĩa rằng tất cả chỉ là tranh chấp dân sự. Còn nếu chưa hết thời hạn thỏa thuận, mà Bên cho vay đã giao dịch sang cho một Bên thứ ba khác, thì nó đã có dấu hiệu tội phạm hình sự của Bên cho vay, nhưng ngay cả khi như vậy, nhưng nếu Bên thứ ba (Ông C) là ngay tình thì vẫn được pháp luật bảo vệ như đã nói.

Từ tất cả những vấn đề này, cho thấy rằng việc vay tiền mà bảo đảm bằng hình thức mua bán nhà giả tạo là rất rủi ro cho Các Bên liên quan, chứ không riêng bên nào. Khác với trước đây, Luật đất đai năm 2013, Luật nhà ở năm 2014 đã cho phép Cá nhân được nhận thế chấp nhà đất (Tác giả đã phân tích rõ nội dung này trong Bài viết đăng cách đây vài ngày) - Vì thế Các Bên cứ đúng thực chất mà tiến hành giao dịch, là ký hợp đồng vay có thế chấp nhà đất, tiến hành công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm đúng trình tự, sẽ bảo vệ được quyền lợi chính đáng của mình. Không nên cố nghĩ ra và áp dụng những phương cách, tưởng là chặt, nhưng không chặt chút nào, mà chỉ lợi bất cập hại......

Viết tại Sài Gòn - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!