VỤ CHÁY NHÀ TẠI HÀ NỘI: CẦN PHẢI XÁC ĐỊNH RÕ [ĐỊNH DANH ĐÚNG] NHÀ BỊ CHÁY LÀ NHÀ CHUNG CƯ (MINI) HAY NHÀ Ở RIÊNG LẺ!
Vụ cháy nhà tại Hà Nội, thực sự rất thương tâm, khi số Nạn nhân tử vong đã lên tới 56 Người, và có thể chưa dừng lại ở Con số đó, không kể còn nhiều Nạn nhân khác đang bị thương nặng phải cấp cứu tại Bệnh viện: Xin được gửi lời chia buồn sâu sắc nhất đến Gia quyến của Đồng bào không may gặp nạn.....
Kể từ khi Vụ việc xảy ra cho đến hiện tại, Truyền thông đều gọi đây là "Vụ cháy Chung cư mini", tức mặc định cho Nhà bị cháy này là Chung cư. Điều này - Có thể, xuất phát từ việc Nhà bị cháy có rất nhiều hộ dân sinh sống, cho nên dựa trên thực tế đó, để gọi là "Chung cư mini", một nhầm lẫn dù không đáng có, nhưng có thể thông cảm được. Tuy nhiên, ngay đến cả những Người có chuyên môn, thẩm quyền trong Bộ xây dựng, khi trả lời Báo chí liên quan đến vụ việc, cũng gọi Nhà bị cháy là Chung cư mini, thì lúc này cần phải xem xét lại vấn đề: Định danh đúng Nhà bị cháy thuộc loại hình nào?!
Việc xác định một Nhà ở là Nhà ở riêng lẻ hay là Nhà chung cư (Bao gồm cả Chung cư mini) là rất quan trọng, vì đều là Nhà ở, nhưng mỗi loại Nhà ở này lại có một quy chế pháp lý khác nhau mà Chủ sở hữu/Người sử dụng phải tuân thủ không giống nhau trong quá trình xây dựng/nghiệm thu đưa vào sử dụng/vận hành/bảo trì/trùng tu. Và việc xác định sai phạm cũng dựa trên những quy định đặc thù đó, được áp dụng cho những đối tượng nhất định. Ví dụ: Khi xây dựng mới Nhà chung cư thì phải tuân thủ các tiêu chí "Quy chuẩn quốc gia về Nhà chung cư" theo Thông tư 03/2021 (Trước đó nữa là Thông tư 21/2019), còn nếu là Nhà ở riêng lẻ thì không phải tuân theo quy chuẩn này.
Muốn xác định một Nhà ở là Nhà ở riêng lẻ hay Nhà chung cư mini, thì trước hết cần phải căn cứ vào Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận sở hữu làm cơ sở. Lúc nào không có các tài liệu pháp lý vừa nêu, thì mới căn cứ vào hiện trạng thực tế của Công trình xây dựng, để xác định - Tức là phải dựa trên thứ tự ưu tiên. Do đó, theo như Giấy phép xây dựng được cấp cho Nhà bị cháy tại Hà Nội, thì Nhà ở này là Nhà ở riêng lẻ, mà không phải là Chung cư. Đây là điều quan trọng đầu tiên cần phải định danh đúng, rồi sau đó mới có thể giải quyết những vấn đề khác, nếu muốn quy kết trách nhiệm.
Nhà bị cháy là Nhà ở riêng lẻ, thì cho dù Nhà đó có 6 tầng hay 10 tầng, cả căn nhà đó cũng chỉ là một khối thống nhất và chỉ có 01 Giấy chứng nhận chủ sở hữu. Nếu mua bán thì hoặc là phải bán nguyên căn toàn bộ, hoặc là bán theo kiểu gia nhập đồng sở hữu, tức nhiều Người cùng đứng tên trên một Giấy chứng nhận. Còn (Giả định) nếu đó là Nhà chung cư mini, thì mỗi căn hộ thuộc mỗi tầng, khi đáp ứng đủ điều kiện, sẽ được cấp 01 Giấy chứng nhận sở hữu (Y chang như các căn hộ tại các Chung cư rộng lớn khác), lúc này việc mua bán từng căn hộ lại được tiến hành bình thường, người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận sở hữu của riêng mình đối với từng căn hộ đó.
Đích đến cuối cùng - Mỗi một Chế độ pháp lý khác nhau, kéo theo trách nhiệm pháp lý khác nhau, các bên có liên quan khác cũng phải chịu hệ lụy khác nhau. Ví dụ: Nếu Chủ thể cấp phép xây dựng, chỉ cấp phép xây dựng Nhà ở riêng lẻ, nhưng Chủ công trình cố tình xây khác đi, thì trách nhiệm không thuộc về hoặc rất ít về Người cấp phép xây dựng, mà trách nhiệm sẽ thuộc về những Chủ thể quan lý khác, tất nhiên có trách nhiệm lớn của Chủ sở hữu. Còn nếu Chủ thể cấp phép xây dựng, cấp phép xây dựng Nhà chung cư, cho trường hợp không đủ điều kiện để phát triển Nhà chung cư, lúc này trách nhiệm đầu tiên thuộc về Người cấp phép. Những vấn đề khác, cũng suy lý tương tự như thế....
Lưu ý: Thuật ngữ Chung cư mini, không được Luật nhà ở hiện hành giải thích trong Điều về giải thích từ ngữ tại Điều 3 của Luật, mà Luật chỉ giải thích về Nhà chung cư nói chung. Tuy nhiên căn cứ theo quy định tại Điều 46.2 Luật Nhà ở, thì có thể tạm hiểu Chung cư mini là loại Chung cư có ít căn hộ hơn những Chung cư thông thường khác do Hộ gia đình/Cá nhân đầu tư xây dựng, chỉ là ít căn hộ hơn, nhưng về cấu trúc tổng thể thì vẫn phải đáp ứng như thông thường: Căn hộ khép kín, đủ diện tích tối thiểu, có diện tích chung, riêng tách biệt. Quyết định 24/2014, Quyết định 37/2015 của Ủy ban Nhân dân TP. Hà Nội có đưa ra khái niệm Chung cư mini, nhưng có thể nhận thấy sự không cần thiết việc giải thích thuật ngữ này, chính xác là vì thuật ngữ đó không có trong quy định của các Văn bản pháp luật cao hơn, nên khi ban hành Quyết định 12/2017 thay thế cho các Quyết định vừa nêu, khái niệm Chung cư mini đã bị loại bỏ. Mặc dù vậy, ngôn ngữ bình dân, với những loại Chung cư có số căn hộ không nhiều, Bà con có thể gọi là Chung cư nhỏ/Chung cư bé/Chung cư ít căn hộ/Chung cư mini hay gọi ngắn gọn là Chung cư, đều không có gì sai cả - Tất nhiên với điều kiện đó phải đúng là Chung cư!
Viết tại Sài Gòn, ngày 14/09/2023 - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!