LỐI THOÁT NÀO CHO NHỮNG "LUẬT CHƠI PHÁP LÝ KHẮC NGHIỆT": CẢNH BÁO VÀ KHUYẾN NGHỊ!

Dẫn nhập: Đây là một vụ án tranh chấp dân sự thuần túy (Không phải vụ án hình sự) - Theo thông tin từ báo chí: Người đàn ông cùng vợ tự tử, là Giám đốc công ty bất động sản, đồng thời chính là Bên mua trong giao dịch Chuyển nhượng (Mua bán) quyền sử dụng đất với Bên còn lại (Bên bán) là Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (Sudico, trụ sở tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội). Việc mua bán thông qua hình thức trúng bán đấu giá, sau đó là ký hợp đồng chuyển nhượng. Giá mua bán là 1.810 tỷ đồng (Gần 02 nghìn tỷ đồng), hạn thanh toán 13/02/2018. Bên mua đã thanh toán được 404 tỷ đồng, nhưng sau đó vì cho rằng "Pháp lý của 2 lô đất còn một số vướng mắc" nên không thanh toán tiếp. Bên bán sau nhiều lần hối thúc thanh toán không được, đã tuyên bố đơn phương chấm dứt hợp đồng, tức là không bán nữa, và lấy luôn 404 Bên mua đã chuyển. Hai bên kiện tụng nhau ra tòa, Bên mua yêu cầu được tiếp tục thực hiện hợp đồng, tức thanh toán nốt số tiền còn lại, để nhận đất - Tuy nhiên, Tòa án Quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng) không chịu, đồng thời chấp nhận yêu cầu của Bên bán là được chấm dứt mua bán và ẵm trọn 404 tỷ. Khi Tòa vừa tuyên án xong, hai vợ chồng của Bên mua uống thuốc diệt côn trùng tự tử......!

Qua thông tin báo chí, vụ việc nôm na đại loại như vậy - Và với những thông tin quá ít ỏi như thế, rất khó để Chúng ta có thể kết luận bên nào đúng, bên nào sai, chí ít thì Chúng ta cũng cần phải được xem qua hợp đồng chuyển nhượng ký kết giữa các bên, cũng như các tài liệu pháp lý liên quan đến các lô đất chuyển nhượng, mới có thể đánh giá được nhiều hơn. Tuy nhiên, việc "Đánh một vụ án" không bao giờ chỉ đơn giản như thế, không chỉ có dựa trên những yêu tố như vừa nêu, hoàn toàn khác khi Chúng ta đơn thuần chỉ nêu quan điểm về một vấn đề xã hội nào đó, rất chung chung, mơ hồ, nên nói sao cũng được. Vì một khi đã nói đến "Giải quyết tranh chấp" là nói đến "Trình tự pháp lý", Người nào giỏi vận dụng trình tự đó, sẽ là Người nắm phần thắng. Chính vì vậy, qua vụ việc được viện dẫn, Tác giả sẽ phân tích một vài khía cạnh có liên quan, để Bà con tham khảo, cũng như nhìn rộng ra hơn vấn đề, để không phải lúc nào cũng bị bó hẹp và "Tự định hướng" theo một nội dung, mà mình tự cho nó là "Vấn đề chỉ có vậy". Đây là một "Lỗi" mà chính nhiều Người trong nghề cũng hay mắc phải, nhưng rất tiếc hiếm có Ai sẵn sàng góp ý bổ sung - Tất nhiên, các Trường đào tạo, thì không bao giờ dạy về những điều này cả.

I. VẬN DỤNG TRÌNH TỰ - KHÔNG ĐƯỢC MÂU THUẪN VỚI CHÍNH MÌNH

Trong vụ việc này, khi chưa có tranh chấp kiện tụng, thì Bên mua (Bên tự tử) ngừng thanh toán tiếp giữa chừng, vì như đã nêu trên, Họ cho rằng "Pháp lý của 02 lô đất" có vướng mắc. Tuy nhiên, khi có tranh chấp xảy ra, tại Tòa án, vẫn lại là Bên mua, Họ muốn được tiếp tục thực hiện việc mua bán. Đây chính là hành động "Tự mâu thuẫn với chính mình": Bởi trước đó Họ ngưng mua bán vì đất có vấn đề, nay lại tiếp tục muốn mua bán, dù mọi thứ chưa có gì khác đi, điều đó có nghĩa rằng, lý do mà trước đây Họ đưa ra là không có căn cứ vững chắc, nên bây giờ Họ mới nói muốn mua bán tiếp.

Đúng ra (Chính là giải pháp), nếu Bên mua Họ cho rằng pháp lý của lô đất có vướng mắc nên Họ sợ có rủi ro không muốn thanh toán tiếp - Thì Họ cần phải khai thác, vận dụng quy định của pháp luật về việc chậm thanh toán của mình là do lỗi của Bên có quyền (Bên bán) khi để cho pháp lý của 02 lô đất là đối tượng của hợp đồng (Theo Bên mua) là có vấn đề, trên cơ sở đó Bên mua áp dụng chế định về quyền được hoãn thực hiện hợp đồng, tức là tạm thời không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình, khi cho rằng Bên bán có nguy cơ không thực hiện được nghĩa vụ của Họ là giao đất và sang tên giấy tờ. Trên cơ sở đó - Bên mua cần phải tống đạt thông báo cho Bên bán biết về việc áp dụng quyền tạm hoãn thực hiện nghĩa vụ của mình như vừa nêu, chứ không thể chỉ nói khơi khơi rằng là do đất vướng mắc nên không trả tiền tiếp.

Trên mạch logic đó, thì khi có tranh chấp và kiện tụng tại Tòa - Luận chứng của Bên mua cũng phải là (Đại ý): Do nhận thấy Bên bán có khả năng vi phạm nghĩa vụ, vì đất có khúc mắc về pháp lý, nên Bên mua áp dụng quy định về tạm hoãn thực hiện nghĩa vụ theo đúng quy định của pháp luật. Và (Nhấn mạnh) khi nào Bên bán hoàn thiện được pháp lý thì Bên mua sẽ tiếp tục thực hiện hợp đồng. Nghĩa rằng khi ra Tòa phải chứng minh mình đã áp dụng đúng trình tự, và vẫn tiếp tục duy trì yêu cầu Bên bán phải hoàn thiện về mặt pháp lý. Chỉ có như vậy, thì Bên mua không tự mâu thuẫn với chính mình, hay nói cách khác, Bên mua đã có thiếu sót về việc vận dụng trình tự. Tất nhiên, liên quan đến vấn đề này, còn có nhiều luận điểm khác để bàn - Nhưng rút kinh nghiệm về việc một số Bà con và Độc giả "Phê bình" Tác giả là nhiều Bài viết quá dài, đọc mệt, nên Tác giả chỉ nói về một số chủ điểm.

II. CẦN KHAI THÁC VAI TRÒ VÀ "TỬ HUYỆT" CỦA CÁC CHỦ THỂ KHÁC BẰNG CÁCH "ĐƯA TẤT CẢ VÀO THAM CHIẾN"

Sau khi trúng bán đấu giá ký hợp đồng chuyển nhượng và thanh toán được một số tiền không nhỏ, Bên mua mới cho rằng "Pháp lý của 02 lô đất có vấn đề". Giả định rằng, lý do này có một chút cơ sở - Thì nó sẽ đặt ra vấn đề: Đơn vị tổ chức bán đấu giá và Cơ quan công chứng, bằng cách nào đó vẫn cho "Chót lọt" các giao dịch này. Vì luật công chứng và luật đấu giá tài sản, đã quy định rất rõ về trách nhiệm của các Cơ quan này là phải bảo đảm tài sản/giao dịch là hợp pháp.

Cũng chính vì vậy, nếu lý do mà Bên mua đưa ra là có dù chỉ một chút cơ sở, thì Đơn vị tổ chức bán đấu giá và Cơ quan công chứng không thể nào vô can. Chính vì thế, Bên mua cần phải có yêu cầu để những Chủ thế này phải tham gia vào "Vòng xoáy tố tụng", và trong cả rừng tranh luận hỗn độn, loạn xạ đó về các vấn đề liên quan, thì kiểu gì cũng lòi ra sơ hở. Và chỉ cần có 1 nghi điểm thôi, cũng đã có rất nhiều vấn đề có thể khai thác. Sẽ thật sai lầm, nếu cho rằng đã qua đấu giá và công chứng rồi, thì không bao giờ sai - Vì thực tiễn chứng mình, số lượng giao dịch đã qua đấu giá, công chứng nhưng bị Tòa án hủy là không hề ít. Như đã nêu, vấn đề là phải vận dụng được trình tự.

III. KHÔNG ĐƯỢC CHỦ QUAN TRƯỚC NHỮNG "LUẬT CHƠI PHÁP LÝ KHẮC NGHIỆT"

Ngược dòng quá khứ mấy năm về trước - Công ty Ba Huân của "Nữ hoàng hột vịt" tham gia một thỏa thuận hợp tác với Quỹ tài chính VinaCapital, và đã nhận của quỹ này 32 triệu đô la Mỹ. Tuy nhiên, sau gần nửa năm nhận tiền, Ba Huân mới nhận ra nguy cơ bị thâu tóm, nên đã gửi thư "Cầu cứu Thủ tướng" vì cho rằng đã có nhầm lẫn lúc xem xét, ký kết hợp đồng hợp tác - Dù rằng, Ba Huân có cả bộ sậu pháp lý, trong đó có cả những Người từng du học luật ở trời Tây. Tất nhiên, cách cầu cứu của Ba Huân trong vụ việc này vẫn đậm chất tư duy ao làng, kiểu ăn vạ la làng, bởi thẩm quyền giải quyết tranh chấp giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại này thuộc về Tòa án hoặc Trọng tài. Nói một cách khác là Ba Huân không thể "Chịu nhiệt" trước trò chơi pháp lý này, vì nó quá khắc nghiệt, nên phải lựa chọn cách khác, dù không đẹp.

Quay lại vụ việc Chúng ta đang nói đến - Nếu đi vào bản chất tận cùng vấn đề, nó khiến Chúng ta có nhiều điều phải suy nghĩ. Một thương vụ mua bán gần 2 nghìn tỷ đồng, đi qua gần như hết các thủ tục, thanh toán gần 500 tỷ, Bên mua mới "Phát hiện" nó "Có vấn đề" - Đây mới chính là vấn đề của Bên mua, và của nhiều Bà con ta đang mắc phải. Bởi Cha Ông ta đã có câu "Bút sa gà chết" từ bao đời nay, để cảnh báo sự cẩn trọng trong các giao dịch, văn tự. Ngay cả khi có sự tâm đức của những Người cầm cân nảy mực, và chế định về "Lẽ công bằng - Thiện chí - Trung thực" đã được bật lên một cách rõ ràng để nhằm tìm lối thoát cho cả hai bên - Thì dựa trên yêu tố luật chơi kinh doanh là sòng phẳng và khắc nghiệt, cũng sẽ rất khó để cứu cánh cho một sự đã rồi. Nhìn nhận một cách khách quan và trung thực, Chúng ta thấy có nhiều vấn đề cần phải chiêm nghiệm lại, đó chính là sự thận trọng trong các giao dịch lớn, và luôn cần có một "Điều khoản giải thoát" như là một chìa khóa phụ thoát hiểm, để phòng ngừa điều tồi tệ nhất có thể xảy ra, chẳng hạn như Điều khoản về giới hạn trách nhiệm khi giao dịch bất thành, chỉ bị mất một khoản nào đó như là 10 hay 20 tỷ, thay vì là 400 tỷ...... Và rất nhiều vấn đề khác cần được cân nhắc!

Viết tại Sài Gòn, ngày 09/12/2021 - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!