NGUYÊN TẮC BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT: LUẬN GIẢI - PHÂN TÍCH VÀ GÓP Ý!

Luật đất đai hiện hành quy định các Nguyên tắc cơ bản trong bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, bao gồm 03 nguyên tắc căn bản, sau đây:

Thứ nhất - Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định của Luật thì được bồi thường.

Thứ hai - Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Thứ ba - Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Dưới góc độ quy định pháp lý, có thể nói rằng, những quy định về các nguyên tắc vừa nêu là hết sức quan trọng và cần thiết. Vì những nguyên tắc này, chính là nền tảng pháp lý, có tính định hướng bao trùm lên toàn bộ các quy định cụ thể trong Chế định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi về đất đai.

Trong phạm vi hạn hẹp của Bài viết này, Tác giả sẽ phân tích dưới góc độ khoa học pháp lý Nguyên tắc thứ hai về bồi thường khi thu hồi đất đã nêu trên, nhằm giúp Bạn đọc có thể hiểu thêm các quy định pháp luật hiện hành.

1. Việc bồi thường được thực hiện trước hết, bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi.

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, khi bồi thường do thu hồi đất, sẽ ưu tiên áp dụng phương thức "Đất đổi đất", theo đó, Người sử dụng đất bị thu hồi đất nào, sẽ được bồi thường bằng đất ở vị trí khác như vậy.

Ví dụ 1. Ông A có thửa đất nông nghiệp trồng cây lâu năm bị thu hồi. Thì Ông A sẽ được Nhà nước giao cho một thửa đất khác cũng là loại đất trồng cây lâu năm, ở một vị trí khác với vị trí bị thu hồi.

Có thể nói rằng, dưới góc độ pháp lý và kinh tế, thì đây là một quy định rất tuyệt vời và công bằng. Tuy nhiên, việc triển khai trên thực tế khá khó khăn, nhất là khi đất bị thu hồi là đất nông nghiệp.

Lý do chính yếu, là đa phần ở các địa phương, quỹ đất nông nghiệp mà "Chưa giao cho ai" còn rất ít. Nghĩa rằng, hầu hết đất nông nghiệp đã giao cho Bà con sử dụng canh tác, cho nên giờ thu hồi đất nông nghiệp của nhiều Người trên một diện lớn, thì rất khó để tìm đâu ra "Đất trống" đề bồi thường cho Bà con; Đương nhiên, không thể lấy đất của Người này, bồi thường cho Người khác.

Và khi không còn quỹ đất để bồi thường theo nguyên tắc "Đất đổi đất", thì sẽ chuyển sang phương án được phân tích tiếp theo đây.

2. Khi không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Như vậy, hiểu nôm na, khi thu hồi đất mà nếu trường hợp Người có đất thu hồi được bồi thường (Lưu ý: Không phải trường hợp nào bị thu hồi cũng được bồi thường - Đề nghị Độc giả đọc các Bài viết có liên quan đã đăng trước đây), thì trước hết, Người bị thu hồi đất sẽ được bồi thường bằng đất có cùng mục đích, ở vị trí khác; Trường hợp không còn đất để giao, thì được bồi thường bằng tiền.

Ví dụ 2. Ông A có thửa đất nông nghiệp trồng cây lâu năm bị thu hồi. Thì về nguyên tắc, Ông A sẽ được Nhà nước giao cho một thửa đất khác cũng là loại đất trồng cây lâu năm, ở một vị trí khác với vị trí bị thu hồi. Tuy nhiên, nếu địa phương không còn quỹ đất nông nghiệp còn trống (Tức chưa giao cho ai), thì Ông A sẽ được bồi thường bằng tiền.

Vậy việc bồi thường bằng tiền sẽ được xác định trên tiêu chí nào?! Đó là: "Bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất".

Quy định này, có 2 điểm pháp lý mà Độc giả cần phải lưu ý:

- Điểm pháp lý Thứ nhất - Khái niệm "Giá đất cụ thể". Có thể nói đây là một khái niệm mới được quy định trong Luật đất đai hiện hành (2013), chưa từng được quy định trong Luật đất đai trước đây (Luật 1987, 1993, 2003).

Việc quy định Người thu hồi đất được bồi thường theo "Giá đất cụ thể" là một điểm tiến bộ của Luật đất đai hiện hành. Theo đó, cứ 05 năm một lần Chính phủ quy định khung giá đất đối với từng loại đất và từng vùng, trên toàn lãnh thổ. Khung giá đất này sẽ là căn cứ để Ủy ban cấp tỉnh của từng địa phương Ban hành bảng giá đất và Bảng giá đất cụ thể cho địa phương mình.

Trong đó, Bảng giá đất được ban hành định kỳ 05 năm 01 lần. Bảng giá này được dùng để tính thuế đất, lệ phí về đất......

Còn Bảng giá đất cụ thể được sử dụng trong trường hợp Nhà nước giao đất qua hình thức đấu giá, hoặc để tính tiền bồi thường đất.

Vì sao việc quy định về Bảng giá đất cụ thể được xem là một tiến bộ, thì Chúng ta cứ hiểu nôm na thế này: Một kì ban hành khung giá đất và Bảng giá đất là 5 năm. Một khoảng thời gian quá dài, đủ để giá đất biến động khôn lường. Do đó, nếu lấy giá đất được công bố đầu kì, để bồi thường cho Người bị thu hồi đất vào cuối kỳ là bất hợp lý. Các Luật đất đai cũ quy định như vậy. Nhưng với Luật đất đai hiện hành, thì không được áp dụng như vậy, mà phải áp dụng Bảng giá đất cụ thể, tức là dựa trên mọi yếu tố vào thời điểm thu hồi để tính giá đất bồi thường.

- Điểm pháp lý Thứ hai - Thời điểm xác định Giá đất cụ thể để bồi thường là thời điểm "Quyết định thu hồi đất".

Thì đây lại là một điểm chưa hợp lý của Luật đất đai hiện hành. Lý do: Thời điểm quyết định thu hồi đất, và thời điểm chi trả bồi thường là khác nhau, thậm chí cách nhau có khi đến hàng năm. Kéo theo đó, giá đất hai thời điểm này cũng khác nhau. Do đó việc quy định này, là khá thiệt thòi cho Người có đất bị thu hồi.

Ví dụ 3. Ông A có thửa đất nông nghiệp trồng cây lâu năm bị thu hồi (Có quyết định thu hồi) vào ngày 10/06/2015. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành, thì Giá đất cụ thể để tính bồi thường, được xác định vào thời điểm này, tức ngày ngày 10/06/2015. Tuy nhiên, giả định đến ngày 10/06/2017, tức là đến tận 02 năm sau, Ông A mới thực lãnh được tiền bồi thường, là bất hợp lý, vì rõ ràng Giá đất năm 2015 và 2017 là khác nhau.

Cho nên, thiết nghĩ rằng, sẽ hợp lý và công bằng hơn, nếu Luật quy định: Giá đất cụ thể được làm căn cứ tính bồi thường là Giá đất tại thời điểm "Chi trả bồi thường" mà không phải là thời điểm có "Quyết định thu hồi"! Hi vọng, Luật đất đai sửa đổi sẽ có quy định hợp lý hơn cho vấn đề này.

Có thể nói rằng, Việc thu hồi đất và Bồi thường về đất khi thu hồi, là một trong những vấn đề luôn có tính thời sự và phát sinh nhiều vấn đề khác có liên quan. Do đó, việc hiểu đúng và vận dụng đúng các quy định của pháp luật về đất đai, là một trong những cách thức để tránh những tranh chấp, khiếu nại phát sinh. Trong nỗ lực khiêm tốn của mình, cũng như tôn chỉ của Trang này: Tác giả chỉ hi vọng có thể truyền đạt một cách dễ hiểu nhất các quy định của Pháp luật đến Độc giả; Và trong mọi vấn đề, cần dựa trên quy định của pháp luật.

Viết tại Sài Gòn - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!